En application de l’article L.145-1 du Code de commerce deux conditions sont requises pour bénéficier de l’application du statut protecteur du bail commercial :
 
D’une part :
 
Il convient d’exploiter un fonds de commerce ou un fonds assimilé qui appartient soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.

D’autre part :
 
Il convient de signer un contrat de bail qui porte sur des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce ou un fonds assimilé est exploité.
 
Le cas échéant, le statut pourra également s’appliquer :

Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble ;
 
Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
 
Par extension, l’article L.145-2 du Code de commerce rend le statut applicable à des personnes qui n’exploitent pas un fonds de commerce ou un fonds assimilé, dans le cadre de certains baux :

 

  • Baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement ;

 

  • Baux consentis aux communes pour des immeubles ou des locaux affectés, soit au moment de la location, soit ultérieurement et avec le consentement exprès ou tacite du propriétaire, à des services exploités en régie ;

 

  • Baux d'immeubles ou de locaux principaux ou accessoires, nécessaires à la poursuite de l'activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial

 

  • Baux d'immeubles abritant soit des sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, soit des sociétés coopératives de crédit, soit des caisses d'épargne et de prévoyance ;

 

  • Baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d'œuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l'article 98 A de l'annexe III du code général des impôts.

Le statut n’est en revanche pas applicable
 

  • A la domiciliation commerciale (L.123-10 du Code de commerce)

 

  • Aux baux emphytéotiques (L.145-3 du Code de commerce)

 

  • Aux baux dérogatoires d’une durée inférieure ou égale à 3 ans (L.145-5 du Code de commerce)

 

  • Aux locations saisonnières (L.145-5 du Code de commerce alinéa 4)

 

  • Aux conventions d’occupation précaire (L.145-5-1 du Code de commerce)

 

  • Aux concessions immobilières (Article 57 de la loi n° 67-1253 du 30 décembre 1967 d'orientation foncière)

 

  • Au crédit-bail immobilier (Cour de cassation, civ 3, arrêt du 7 mai 1997 n°78-11032)

 

                                                                 Nasser Merabet
                                                              avocat@nmerabet.fr