La Cour d'Appel de Paris (2eme ch., sect. A) a par arrêt du 20 février 2008 rendu une illustration d'une jurisprudence bien établie permettant à un tiers à un contrat, nonobstant l'effet relatif de celui-ci de se prévaloir d'une inexécution contractuelle dans le cadre d'une action en responsabilité qu'il engagerait à l'encontre de l'une des parties au contrat


Une SCI avait réalisé et commercialisé en l’état futur d’achèvement une opération immobilière dont une partie des locaux a été acquise par une société en vue de la location.

Les délais de réalisation de l’opération n’ayant pas été respectés par le vendeur, le preneur à bail, bien que tiers par rapport au contrat de vente a sollicité réparation de son préjudice directement auprès du vendeur sur le fondement quasi délictuel.

On se souvient que depuis un arrêt de principe rendu par la 1ere chambre civile de la Cour de Cassation le 15 décembre 1998, que les tiers à un contrat sont fondés à invoque l’exécution défectueuse de celui-ci lorsqu’elle leur a causé un dommage.

Toutefois l’application de cette jurisprudence en matière immobilière est assez rare pour être signalée.

La Cour d’Appel de Paris a admis la possibilité pour un locataire d’un immeuble acquis en l’état futur d’achèvement d’agir directement contre le vendeur d’immeuble à construire.

Le locataire est placé dans une situation relativement favorable puisque :

- son action n’est subordonnée qu’a la démonstration d’un préjudice résultant du retard de livraison.

- Les polices d’assurance souscrites généralement par le vendeur d’immeuble à construire, comportent souvent une police de responsabilité civile du promoteur, qui le couvre contre les risques liés aux réclamations des tiers, sans garantir toutefois sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’acheteur.