Vous vous trouvez dans une situation délicate : après avoir signé un compromis de vente, vous découvrez que l'accès à votre futur bien dépend d'un chemin sans titre officiel traversant la propriété d'un voisin qui refuse désormais le passage.

Malgré un usage par les propriétaires successifs, cette servitude n'a jamais été formalisée, et le notaire n'a pas vérifié ce point critique.

Que faire face à cette rétention d'information ?

1. Analyse juridique de la situation et collecte de preuves

Avant toute action, il est essentiel d'établir solidement votre position juridique :

·         Recueillez des témoignages des anciens propriétaires et voisins attestant de l'usage continu et paisible du chemin depuis plus de 30 ans

·         Recherchez d'anciennes photographies aériennes ou cadastrales prouvant l'existence et l'utilisation du chemin

·         Vérifiez tous les documents notariés antérieurs à la recherche de mentions, même indirectes, de ce droit de passage

·         Examinez si vous pouvez invoquer une servitude par prescription acquisitive (30 ans d'usage continu et non équivoque)

·         Documentez précisément l'enclavement de votre parcelle en l'absence de ce passage

2. Mise en demeure du vendeur pour dissimulation d'information

Le dol (dissimulation frauduleuse d'information déterminante) peut justifier l'annulation du compromis :

·         Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur exposant la situation

·         Démontrez le caractère déterminant de cette information dans votre décision d'achat

·         Mettez en avant l'obligation d'information loyale du vendeur selon l'article 1112-1 du Code civil

·         Proposez soit la résolution amiable du compromis avec restitution des sommes versées, soit une renégociation substantielle du prix

·         Fixez un délai raisonnable de réponse (15 jours généralement)

3. Demande d'un désenclavement judiciaire

Si vous décidez de poursuivre l'acquisition, vous pouvez faire valoir vos droits pour obtenir un passage légal :

·         Saisissez le tribunal judiciaire compétent pour demander une servitude légale de passage pour cause d'enclave (article 682 du Code civil)

·         Faites établir par un géomètre-expert un rapport prouvant l'enclavement et proposant le tracé le plus court et le moins dommageable

·         Préparez une offre d'indemnisation raisonnable pour le propriétaire du fonds servant

·         Demandez éventuellement des mesures conservatoires pendant la procédure pour maintenir votre droit de passage

·         Sollicitez l'intervention d'un expert judiciaire pour évaluer la situation sur le terrain

4. Négociation avec le voisin pour établir une servitude conventionnelle

Parallèlement aux actions judiciaires, une solution amiable reste souvent préférable :

·         Proposez une rencontre en présence de vos conseils respectifs pour exposer la situation

·         Offrez une compensation financière équitable en échange de la reconnaissance formelle du droit de passage

·         Suggérez l'établissement d'une servitude conventionnelle précise (horaires, modalités d'usage, entretien)

·         Proposez l'intervention d'un médiateur foncier pour faciliter les discussions

·         Envisagez des aménagements qui minimiseraient la gêne pour le voisin (clôture, portail, etc.)

5. Recours contre le notaire en responsabilité professionnelle

Le notaire ayant manqué à son devoir de conseil et de vérification, sa responsabilité peut être engagée :

·         Signalez par écrit au notaire le manquement constaté et ses conséquences

·         Démontrez le préjudice subi (diminution de valeur, frais engagés pour résoudre le problème)

·         Demandez la mise en œuvre de sa responsabilité civile professionnelle

·         Sollicitez soit sa médiation active dans le conflit, soit une indemnisation correspondant à la dépréciation du bien

·         En cas de refus, saisissez la Chambre des notaires puis, si nécessaire, les tribunaux

Conclusion

Face à cette situation complexe touchant au droit de propriété et aux servitudes, une approche méthodique et documentée est essentielle. Le droit français offre plusieurs voies de recours, de la résolution du compromis à l'établissement judiciaire d'une servitude, en passant par la responsabilité du notaire.

Le Cabinet Zakine, présent dans le Gers et en Dordogne, peut vous accompagner dans chacune de ces démarches grâce à son expertise en droit immobilier et en contentieux des servitudes. Une consultation juridique approfondie est vivement recommandée avant toute action pour adapter la stratégie à votre situation particulière.