La signature d’un compromis de vente marque une étape essentielle dans une transaction immobilière. Pourtant, il arrive qu’au moment de signer l’acte authentique chez le notaire, l’une des parties — vendeur ou acquéreur — refuse finalement de réitérer la vente.
Contrairement à une idée reçue, un compromis de vente signé engage juridiquement les parties.
En principe, «promesse de vente vaut vente » dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
En cas de refus de réitération , il convient de procéder aux vérifications suivantes :
1. Vérifier les conditions suspensives
Avant toute action, il convient d’examiner le compromis de vente et notamment les conditions suspensives prévues au contrat.
Les plus fréquentes sont :
- L’obtention d’un prêt immobilier ;
- L’absence de servitude ou de préemption ;
- L’obtention d’une autorisation administrative.
Si une condition suspensive ne se réalise pas dans les conditions prévues, la vente peut devenir caduque sans faute de l’une des parties.
2. Le refus de réitération par l’acquéreur
Lorsque l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique sans motif légitime, plusieurs solutions existent pour le vendeur.
a) Demander l’exécution forcée de la vente
Le vendeur peut saisir le tribunal afin d’obtenir une décision contraignant l’acquéreur à signer la vente.
Cette action est possible lorsque :
- Le compromis est valable ;
- Les conditions suspensives sont levées ;
- L’acquéreur est défaillant sans justification valable.
b) Conserver l’indemnité d’immobilisation
Le compromis prévoit souvent une clause pénale ou une indemnité d’immobilisation correspondant à 5 à 10 % du prix de vente.
En cas de défaillance fautive de l’acquéreur, cette somme peut être conservée par le vendeur à titre de compensation.
c) Réclamer des dommages et intérêts
Si le vendeur subit un préjudice supérieur (retard, nouvelle baisse du marché, frais supplémentaires…), il peut également demander des dommages et intérêts.
3. Le refus de réitération par le vendeur
Le vendeur ne peut pas davantage revenir librement sur son engagement après signature du compromis.
L’acquéreur peut alors :
a) Exiger la vente forcée
Le tribunal peut ordonner la réalisation de la vente si toutes les conditions sont réunies.
b) Obtenir des dommages et intérêts
L’acquéreur peut réclamer réparation du préjudice subi :
- frais bancaires ;
- frais de dossier ;
- frais de déménagement ;
- perte d’opportunité immobilière.
c) Faire jouer la clause pénale
Le compromis peut prévoir une indemnisation automatique en cas de défaillance du vendeur.
Ce qu’il faut retenir :
Un compromis de vente n’est pas un simple accord de principe
La signature d’un compromis engage fortement vendeur et acquéreur. Refuser de réitérer sans motif valable peut entraîner :
- une condamnation judiciaire ;
- le paiement de pénalités ;
- voire l’exécution forcée de la vente.
Le refus de réitération d’une vente immobilière peut avoir des conséquences importantes, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Chaque situation dépend toutefois du contenu précis du compromis de vente et des conditions suspensives prévues.
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