Limites de la responsabilité du notaire

Article juridique

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du mercredi 11 décembre 2013

N° de pourvoi: 12-25.247

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 3 juillet 2012), que par acte sous seing privé du 19 avril 2007, établi par M. X..., notaire associé, la société Delta aménagement foncier a vendu à la société ISD Industrie service Debeau un terrain situé sur la commune de Sireuil, l'acte prévoyant que le transfert de la propriété serait différé au jour de la signature de l'acte authentique prévue au plus tard le 30 juillet 2007 ; que le prix de vente a été intégralement réglé entre les mains du vendeur qui n'a pas régularisé l'acte authentique ; qu'ayant vainement tenté d'obtenir la restitution du prix auprès de la société Delta aménagement foncier, placée depuis en liquidation judiciaire, la société ISD Industrie service Debeau a assigné le notaire en responsabilité, lui reprochant de ne pas avoir vérifié les droits de propriété du vendeur et de ne pas l'avoir informée du risque qu'elle prenait en versant directement le prix de vente à la société Delta aménagement foncier ;

Attendu que la société ISD Industrie service Debeau fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que commet une faute le notaire qui rédige un compromis de vente sans vérifier les droits de propriété du vendeur et en reportant à plus tard cette vérification ; que le compromis de vente du 19 avril 2007 établi par M. X..., notaire, stipulait que nonobstant le report du transfert de la propriété du bien vendu au jour de la signature de l'acte authentique, la vente était d'ores et déjà parfaite et irrévocable ; qu'en affirmant que le notaire rédacteur du compromis pouvait, en rédigeant un tel acte, se dispenser de vérifier la qualité de propriétaire du vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1583 du code civil ;

2°/ que le notaire est tenu d'appeler l'attention des parties sur les conséquences et les risques des actes qu'il rédige ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis du 19 avril 2007 se bornait à informer les parties « des conséquences qui pourraient résulter d'un règlement entre le vendeur et l'acquéreur en dehors de la comptabilité du notaire de tout ou partie du prix avant la signature de l'acte authentique, au regard, notamment, de l'exercice d'un éventuel droit de préemption ou d'une situation hypothécaire qui ne permettrait pas de désintéresser les créanciers » ; qu'en se fondant sur cette seule clause pour affirmer que la société ISD Industrie service Debeau avait été parfaitement informée du risque qu'elle prenait en s'acquittant du prix de vente directement entre les mains d'un vendeur dont il avait été indiqué qu'à la date du compromis, il n'était pas en mesure de justifier de son titre de propriété, ce qui ne résultait pas du compromis du 19 avril 2007 dont elle rappelait les termes, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3°/ que le notaire doit être déclaré responsable du préjudice qu'il cause par sa faute ; qu'en affirmant que la société ISD Industrie service Debeau était seule responsable de son préjudice pour s'être acquittée des mensualités du prix de vente directement entre les mains du vendeur, en méconnaissance des stipulations de l'acte du 19 avril 2007, quand l'inefficacité de l'acte en conséquence de l'absence de droit de propriété du vendeur, faute de vérification du notaire, était à l'origine directe du versement à fonds perdus du prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu, d'abord, qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des pièces de la procédure que la société ISD Industrie service Debeau ait soutenu que la promesse synallagmatique de vente ne constituait pas un avant-contrat et que la vente était parfaite dès la signature de l'acte ; que le moyen est de ce chef nouveau et mélangé de fait ;

Attendu, ensuite, qu'ayant relevé que les parties avaient déclaré, dans l'acte, avoir été informées par le notaire des conséquences qui pourraient résulter d'un règlement, en dehors de la comptabilité du notaire, de tout ou partie du prix avant la signature de l'acte authentique au regard, notamment, de l'exercice d'un éventuel droit de préemption ou d'une situation hypothécaire qui ne permettrait pas de désintéresser les créanciers et que l'acte prévoyait que le prix de vente devrait être versé, à titre de garantie de l'engagement de l'acquéreur, entre les mains du notaire qui en deviendrait séquestre, la cour d'appel a pu en déduire que ce dernier, qui ne pouvait se voir imposer, au stade d'un avant-contrat destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente, d'établir avec certitude les droits de propriété du vendeur, avait satisfait à son obligation d'information et de mise en garde et qu'en versant le prix de vente directement entre les mains du vendeur, la société ISD Industrie service Debeau avait commis une faute d'imprudence à l'origine exclusive de son préjudice ;

D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa première branche, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société ISD Industrie service Debeau aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société ISD Industrie service Debeau ; la condamne à payer à la société Haza et Desset la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société ISD Industrie service Debeau

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société Industrie Service Debeau de ses demandes à l'encontre de la Scp Haza-Desset ;

AUX MOTIFS QUE le notaire a rédigé l'acte sous seing privé du 19 avril 2007 alors que les parties s'étaient déjà engagées puisqu'il résulte de cet acte que, sur le prix, fixé à 120. 000 euros, une somme de 12. 000 euros avait été « payée comptant, directement entre les parties » ; qu'il ne pouvait pas vérifier l'étendue du droit du vendeur puisque ce n'est que sept mois après s'être engagé à l'égard de la société ISD à lui revendre le bien que, par un acte du 20 novembre 2007, la société Delta Aménagement Foncier qui exerçait l'activité de marchand de bien est devenue officiellement propriétaire du terrain objet de la vente ; que c'est pour cette raison qu'au titre « origine de propriété », l'acte sous seing privé du 19 avril 2007 se limitait à donner acte à la société venderesse de ce qu'elle s'obligeait « à justifier d'une origine de propriété trentenaire et régulière de l'immeuble susdésigné », ce qui signifiait qu'à la date de la signature du compromis elle n'était pas en mesure de le faite ; que la question est de savoir si Maître Henry X... qui a rédigé ce compromis a informé l'acquéreur du risque qu'il prenait en contractant dans de telles conditions, en particulier dans l'hypothèse où la réitération par acte authentique s'avérerait impossible, comme il est advenu dans les faits ; qu'or l'acte mentionne en toutes lettres que les parties ont déclaré qu'elles avaient été « informées par leur notaire des conséquences qui pourraient résulter d'un règlement entre le vendeur et l'acquéreur en dehors de la comptabilité du notaire de tout ou partie du prix avant la signature de l'acte authentique, au regard, notamment, de l'exercice d'un éventuel droit de préemption ou d'une situation hypothécaire qui ne permettrait pas de désintéresser les créanciers » ; que, par ailleurs, le transfert de propriété était différé jusqu'à la date de la signature de l'acte authentique et le compromis contenait une condition suspensive stipulée dans l'intérêt du vendeur qui prévoyait que le prix devait être versé, à titre de garantie de l'engagement de l'acquéreur, entre les mains du notaire qui deviendrait séquestre ; que la circonstance que le solde du prix ait été payable à terme, par mensualités de 9. 000 euros sur douze mois et, par conséquent, jusqu'au mois d'avril 2008, n'est pas contradictoire avec la détermination de la date de la signature de l'acte authentique puisqu'il est stipulé qu'à cette date, l'acquéreur « bénéficierait d'un privilège de vendeur sur les sommes non réglées à ce jour » ; qu'il est manifeste que, si les parties s'étaient conformées aux dispositions de l'acte sous seing privé rédigé par leur notaire, aucun acte authentique n'aurait été signé à la date prévue, le 30 juillet 2007, puisqu'à cette date la société venderesse n'avait pas concrétisé son projet d'acquisition qui n'a pu l'être qu'au mois de novembre 2007 ; que les versements effectués par la société appelante entre les mains du notaire lui auraient été restituées et elle n'aurait pas eu à verser les échéances suivantes ; qu'en réalité, la société ESD a été parfaitement informée du risque qu'elle prenait en s'acquittant du prix de vente directement entre les mains d'un vendeur dont il avait été indiqué qu'à la date du compromis, il n'était pas en mesure de justifier de son titre de propriété ; que rien ne permet à la société appelante d'affirmer comme elle le fait dans ses conclusions d'appel que Maître X... connaissait à la date du compromis rédigé par ses soins l'insolvabilité de la société venderesse et « l'exigence de cette société d'obtenir paiement du prix de vente avant la signature de l'acte authentique » ; que c'est elle seule qui est responsable du préjudice qui résulte pour elle de l'impossibilité d'obtenir de la société Delta Aménagement Foncier, en liquidation judiciaire, la restitution du prix dès lors qu'en méconnaissance des stipulations de l'action sous seing privé du 19 avril 2007 et sans en avoir jamais informé le notaire, rédacteur de cet acte, elle a accepté, avec la plus grande imprudence, de s'acquitter des mensualités du prix de vente directement entre les mains du vendeur, sans tenir compte de la mise en garde expresse contenue dans l'acte ; que c'est par conséquent à bon droit que le premier juge a considéré que le notaire n'avait pas commis de fait ayant un rapport de causalité avec le préjudice allégué ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le compromis de vente mentionne au paragraphe " origine de propriété " : le vendeur s'oblige à justifier d'une origine de propriété trentenaire et régulière de l'immeuble sus-désigné ; que le notaire a donc bien précisé qu'il ne disposait pas des titres de propriété du vendeur. Si une telle mention serait constitutive d'une faute dans un acte authentique de vente car ne permettant pas d'assureur son efficacité, il n'en est pas de même au stade du compromis ; qu'il n'est ni allégué, ni justifié de ce que Me X... avait connaissance du compromis de vente reçu par Me Y... et il n'est donc pas démontré qu'il n'ignorait pas que la société Delta Aménagement Foncier n'était pas en fait propriétaire du bien " vendu " ; que sur le manquement au devoir de conseil, alors que le notaire ne disposait pas des titres de propriété, il aurait manqué à son devoir en ne déconseillant pas à l'acquéreur de verser le prix entre les mains du vendeur ; que l'acte a été rédigé par Maître X... mais il ne semble pas avoir été présent lors de sa signature car la sienne n'y figure pas ; que seules les énonciations de l'acte doivent donc être examinées ; qu'il doit être noté qu'une partie du prix (12. 000 euros) a été payée par l'acquéreur au vendeur dès avant l'intervention du notaire qui stipule que le solde sera payable à compter du mois d'avril 2007 par mensualités de 9. 000 euros sur une période de 12 mois ; qu'au jour de la signature de l'acte authentique, le vendeur bénéficiera d'un privilège de vendeur sur les sommes non réglées à ce jour ; que ces modalités doivent être rapprochées des dispositions relatives aux conditions suspensives qui prévoient qu'il doit être versé par l'acquéreur entre les mains du notaire désigné pour recevoir l'acte authentique, une somme égale au montant du prix et des frais (sous déduction des fonds versés le cas échéant à titre de dépôt de garantie-séquestre ¿) ; que ce versement sera fait par l'acquéreur ; qu'il devra être effectué au plus tard le jour de la date la plus tardive prévue ci-dessus par la signature de l'acte authentique (30/ 07/ 2007) ; que le notaire en deviendra séquestre ; que la condition sera censée défaillie à défait de la production par l'acquéreur du justificatif de ce versement ; que cette condition suspensive est une condition essentielle et déterminante du consentement du vendeur qui n'aurait pas contracté en l'absence de celle-ci ; que s'il existe une contradiction entre ce versement de la somme de 108. 000 euros sur 12 mois à compter du mois d'avril 2007, e t le fait que l'intégralité du prix doive être versé entre les mains du notaire en gage au jour de la signature de l'acte authentique le 30 juillet 2007, cette contradiction affecte la condition suspensive qui n'a été prévue qu'au bénéfice exclusif du vendeur et est sans conséquence sur le présent litige ; que ces dispositions en revanche ne prévoyaient pas le versement du solde du prix entre les mains du vendeur mais au contraire entre celles du notaire séquestre ; que Maître X... a bien assuré son devoir de conseil en mentionnant expressément au paragraphe " modalités financières " : « les parties déclarent avoir été informées par leur notaire des conséquences qui pourraient résulter d'un règlement entre vendeur et acquéreur en dehors de la comptabilité du notaire, de tout ou partie du prix de vente avant la signature de l'acte authentique de vente, au regard notamment de l'exercice d'un éventuel droit de préemption ou d'une situation hypothécaire qui ne permettrait pas de désintéresser les créanciers » ; que le fait que les risques aient " notamment " été envisagés au regard de l'exercice du droit de préemption ou d'une situation hypothécaire n'entraîne pas l'inefficacité de l'avertissement qui était clair et compréhensible ; qu'il n'est donc pas démontré que le notaire rédacteur du compromis ait commis une faute à l'origine du préjudice subi par la Sarl ISD ; que bien qu'avertie des risques d'un payement direct entre les mains du vendeur, cette société s'est exposée au comportement déloyal de la société Delta Aménagement Foncier ;

1) ALORS QUE commet une faute le notaire qui rédige un compromis de vente sans vérifier les droits de propriété du vendeur et en reportant à plus tard cette vérification ; que le compromis de vente du 19 avril 2007 établi par Me X..., notaire, stipulait que nonobstant le report du transfert de la propriété du bien vendu au jour de la signature de l'acte authentique, la vente était d'ores et déjà parfaite (p. 4 in fine) et irrévocable (p. 9) ; qu'en affirmant que le notaire rédacteur du compromis pouvait, en rédigeant un tel acte, se dispenser de vérifier la qualité de propriétaire du vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1382 et 1583 du Code civil ;

2) ALORS QUE le notaire est tenu d'appeler l'attention des parties sur les conséquences et les risques des actes qu'il rédige ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le compromis du 19 avril 2007 se bornait à informer les parties « des conséquences qui pourraient résulter d'un règlement entre le vendeur et l'acquéreur en dehors de la comptabilité du notaire de tout ou partie du prix avant la signature de l'acte authentique, au regard, notamment, de l'exercice d'un éventuel droit de préemption ou d'une situation hypothécaire qui ne permettrait pas de désintéresser les créanciers » ; qu'en se fondant sur cette seule clause pour affirmer que la société Isd Industrie Service Debeau avait été parfaitement informée du risque qu'elle prenait en s'acquittant du prix de vente directement entre les mains d'un vendeur dont il avait été indiqué qu'à la date du compromis, il n'était pas en mesure de justifier de son titre de propriété, ce qui ne résultait pas du compromis du 19 avril 2007 dont elle rappelait les termes, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

3) ALORS QUE le notaire doit être déclaré responsable du préjudice qu'il cause par sa faute ; qu'en affirmant que la société Isd Industrie Service Debeau était seule responsable de son préjudice pour s'être acquittée des mensualités du prix de vente directement entre les mains du vendeur, en méconnaissance des stipulations de l'acte de l'acte du 19 avril 2007, quand l'inefficacité de l'acte en conséquence de l'absence de droit de propriété du vendeur, faute de vérification du notaire, était à l'origine directe du versement à fonds perdus du prix de vente, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.