La valeur locative est la valeur du bail commercial en fonction de critères prévus par le statut des baux commerciaux.

Elle est déterminée lors de la fixation du loyer, lors de la révision du prix du bail ou du renouvellement.

La valeur locative est composée de certains critères et conditionne le déplafonnement du loyer du bail révisé ou renouvelé.

Les obligations respectives des parties influencent également la valeur locative.

Enfin, la valeur locative est appréciée par les juges à la date du renouvellement et en fonction des prix pratiqués dans le voisinage.

 

I. Les critères de la valeur locative

  • Les caractéristiques propres au local 

Les caractéristiques propres du local comprennent la situation dans l'immeuble, surface, volume, commodité de l’accès pour le public, l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, rapports entre ses différentes dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée, état d'entretien, vétusté, salubrité, nature et l'état des équipements et moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, loués par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

  • Les facteurs locaux de commercialité

Ces facteurs dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'environnement commercial dans lequel s'inscrit le local objet du bail commercial (L.145-33 du Code de commerce, R.145-6 du Code de commerce).

L'incidence des facteurs locaux de commercialité sur le commerce en cause doit être appréciée en fonction non des activités autorisées au bail mais de l'activité réellement exercée par le preneur et conforme à la destination des lieux (CA Paris, 16, A, 10-05-2000, n° 1997/24030).

Si les juges du fond se fient, pour mesurer l'évolution des facteurs locaux de commercialité, à l'augmentation des prix de vente des fonds de commerce, ils doivent préciser en quoi cette augmentation a un intérêt pour le commerce considéré (Cass. civ. 3, 24-11-1993, n° 91-19.863).

La modification notable des facteurs de commercialité peut également s'apprécier en fonction de ses effets, à savoir, l'augmentation des prix de vente des fonds de commerce et des loyers (CA Paris, 16e ch., A, 23-11-1993, n° 92/11923).

  • La destination des lieux

La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou, dans certains cas par le tribunal.

Les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

La déspécialisation est la procédure par laquelle, sous certaines conditions, le locataire peut demander à exercer une activité différente de celle prévue au contrat de bail (Article L.145-47 du Code de commerce).

 

II. Les cas de déplafonnements du loyer du bail révisé ou renouvelé

Le loyer du bail révisé ou renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative. Le loyer est plafonné.

Cependant, concernant le loyer du bail révisé, un déplafonnement sera appliqué s'il y a eu une variation de plus de 10 % de la valeur locative en raison d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Avec une clause d'indexation, la révision du loyer aura lieu si le loyer initial varie de plus du quart.

Concernant le loyer du bail renouvelé, il y aura déplafonnement en présence d'une modification notable des éléments de la valeur locative. Lorsqu'il y a déplafonnement, le loyer est également fixé au montant de la valeur locative.

 

III. L’influence des facteurs locaux de commercialité sur le commerce considéré

Afin d’être pris en compte, les facteurs locaux de commercialité doivent exercer une influence sur le commerce considéré.

Les juges du fond apprécient souverainement si l'augmentation de la population a entraîné, pour le commerce considéré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité (Cass. civ. 3, 10-07-1996, n° 94-16.977).

Il appartient à celui qui l'invoque de prouver la modification notable, pour le commerce considéré, de la modification des facteurs locaux de commercialité (Cass. civ. 3, 04-02-1997, n° 95-12.795, inédit, Rejet).

 

IV. L’influence des obligations respectives des parties sur la valeur locative

L’article R.145-8 du Code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages.

Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

La clause du bail mettant à la charge du locataire les grosses réparations, qui incombent normalement au bailleur, est un facteur de diminution de la valeur locative, même si elle est d'usage dans les centres commerciaux et pour des grandes surfaces (Cass. civ. 3, 08-04-2021, n° 19-23.183, F-D).

La clause qui transfère au preneur les travaux de mise en conformité constitue un facteur de diminution de la valeur locative (Cass. civ. 3, 24-11-2021, n° 20-21.570, F-D).

La clause qui transfère au preneur l'impôt foncier constitue un facteur de diminution de la valeur locative (Cass. civ. 3, 24-11-2021, n° 20-21.570, F-D).

 

V. L’appréciation de la valeur locative par les juges à la date du renouvellement et en fonction des prix pratiqués dans le voisinage

Lorsque les juges évaluent la valeur locative en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé, ils doivent se placer à la date du renouvellement pour apprécier chacun des éléments qui la compose.

Par ailleurs, les juges ont la faculté de se référer aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le prix du bail à renouveler s'apprécie à la date du renouvellement et des éléments postérieurs ne peuvent être pris en considération (Cass. com., 17-12-2003, n° 02-18.057, publié).

La cour qui a pris en considération les caractéristiques et la destination des lieux, l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, et les prix pratiqués dans le voisinage a justement apprécié la valeur locative (Cass. civ. 3, 15-06-2005, n° 04-10.732, FS-D).

Les juges du fond, fixant souverainement la valeur locative, ont pu tenir compte, malgré le versement échelonné d'un "droit d'entrée", de l'absence de versement d'un pas-de-porte pour fixer le montant du loyer renouvelé (Cass. civ. 3, 06-07-2005, n° 04-12.613, FP-P+B+I).

 

En définitive, la valeur locative est un élément central dans la dynamique des baux commerciaux. Locataires et bailleurs devraient consacrer une attention particulière à ce facteur lors de la négociation des termes de leur bail.