Un bailleur social ne devrait jamais vendre la peau du locataire avant d’avoir revu ses propres décomptes.

C’est la réflexion que m’inspire une décision favorable que j’ai récemment obtenue dans un dossier d’expulsion locative

-Ordonnance de référé, JCP, tribunal de proximité de Pantin, 30 juin 2026, RG n° 25/01891-

Mes clients, un couple de locataires âgés, occupaient leur logement social depuis près de 30 ans.

Sans aucune histoire.

Et pourtant, ils se sont retrouvés assignés en référé par leur bailleur social, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer leur expulsion et les condamner au paiement d’une dette locative.

Sur le papier, le dossier pouvait sembler classique.

Un commandement de payer.
Une dette alléguée.
Une clause résolutoire.
Une assignation en référé-expulsion.

En pratique, on sait que ce type de procédure est redoutable pour les locataires.

Lorsque la dette paraît établie, la mécanique peut aller très vite.

Mais encore faut-il que la dette soit certaine.

Et c’est précisément là que le dossier devenait intéressant.

En reprenant les décomptes, les avis d’échéance et les régularisations de charges, un problème majeur est apparu : la dette locative invoquée par le bailleur social était très largement contestable.

Une partie importante des sommes réclamées provenait de charges locatives, de provisions et de régularisations opérées tardivement.

Surtout, le bailleur avait omis — disons-le ainsi — d’imputer d’importants soldes créditeurs résultant de régularisations de charges.

Si ces sommes avaient été correctement imputées, la dette locative présentée comme fondement de la procédure n’aurait pas existé dans les mêmes termes.

Et peut-être même pas du tout.

C’est là que se joue toute la différence entre une dette affichée dans un décompte et une dette juridiquement certaine, liquide et exigible.

Le juge des référés est le “juge de l’évidence”.

Il ne saurait faire droit à une demande d’expulsion fondée sur une clause résolutoire que si les conditions sont suffisamment claires et non sérieusement contestables.

Dans ce dossier, au regard des régularisations de charges non imputées ou imputées tardivement, nous avons soutenu que la dette locative ne constituait pas, pour le bailleur, une créance certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, elle faisait l’objet d’une contestation sérieuse.

Et la juridiction l’a retenu.

Dans sa décision, le juge relève l’existence de contestations sérieuses, tant sur le terrain juridique que sur le terrain probatoire, portant notamment sur :

“l’appréciation du moment de la régularisation des charges” ;

“l’appréciation d’un éventuel défaut de loyauté de la bailleresse au regard de ses obligations” ;

“l’appréciation du montant réellement dû au moment du commandement de payer et en conséquence de l’acquisition ou non de la clause résolutoire” ;

mais également sur :

“le recalcul éventuel des sommes dues, notamment quant aux règles d’imputation des paiements” ;

“l’origine et l’ampleur des désordres invoqués par les locataires”.

Autrement dit, ce dossier ne relevait pas de l’évidence.

Il relevait d’une véritable analyse de fond.

Le juge le formule très clairement :

“Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.”

Avant de conclure :

“Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé.”

Conséquence concrète :

Le bailleur n’obtient pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il n’obtient pas l’expulsion.

Il n’obtient pas les condamnations sollicitées dans le cadre de cette procédure.

Les locataires restent dans leur logement social.

Cette décision rappelle une chose essentielle : en matière d’expulsion locative, rien ne doit être considéré comme automatique.

Un commandement de payer n’est pas une vérité judiciaire.
Une assignation n’est pas une expulsion.
Un décompte bailleur n’est pas une vérité comptable.

Et parfois, la défense se joue précisément là : dans les lignes du décompte, dans les charges, dans les régularisations, dans les imputations que personne n’a pris le temps de vérifier.

C’est aussi pour cela que l’assistance d’un avocat peut être déterminante dans ce type de procédure.

Parce que défendre un locataire, ce n’est pas seulement demander des délais.

C’est aussi reprendre les comptes.
Contester la dette.
Rappeler les obligations du bailleur.
Et empêcher qu’une procédure d’expulsion repose sur une créance sérieusement contestable.

Comme quoi, il ne faut jamais vendre la peau du locataire avant d’avoir revu ses propres décomptes.

Ordonnance de référé, JCP, tribunal de proximité de Pantin, 30 juin 2026, RG n° 25/01891.

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