À quelles conditions la mise en œuvre du dispositif d’autorisation préalable du changement d’affectation prévu à l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation s’applique-t-il pour les locations à courtes durées ?

Le présent article inclut ci-après, la mise à jour issue de la Loi "LE MEUR" parue au JOF le 20 novembre 2024.

Pour réglementer le manque de logements, le changement de l'utilisation de locaux d'habitation en locaux commerciaux, industriels ou administratifs nécessite une autorisation préalable sous peine de sanction. Cependant, dans quelle mesure s'applique le dispositif d'autorisation préalable du changement d'affectation prévu par l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation pour les locations à court terme ?

L'essor de la location meublée à court terme ces dernières années, facilité par des plateformes en ligne, a entraîné une augmentation de l'application de ces dispositions, et les tribunaux, en particulier à Paris, ont sanctionné le non-respect de cette procédure d'autorisation par les propriétaires de locaux d'habitation meublés louant leur bien pour de courtes durées en vertu de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation (issu de la loi du 31 mai 1978).

Afin de faire face à la croissance fulgurante de cette activité au cours de la dernière décennie, et en l'absence de définition légale de la location meublée à court terme nécessitant une autorisation préalable, le législateur est intervenu pour définir juridiquement les locations concernées par ces dispositions.

La loi 2018 1021 du 23 novembre 2018 (art. 107) avait remodelé l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Cet article stipule désormais que : "Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article."

Cette nouvelle définition de la location meublée à court terme permet d'exonérer de toute formalité préalable les locations de ce type lorsque le local constitue la résidence d'habitation principale du bailleur.

Il existe toutefois une exception à cette règle. Les communes peuvent décider par délibération du conseil municipal de rendre obligatoire la déclaration de tous les meublés de tourisme, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non. Ainsi, les communes de plus de 200 000 habitants classées « zone tendue » telles que Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours attribuent un numéro d’enregistrement pour chaque logement mis à la location. Il est donc préférable de vous renseigner en mairie pour connaître la procédure à suivre.

Une autorisation préalable à un changement d'affectation est donc nécessaire en cas de location d'un "local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile" (C. constr. hab. Art. L 631-7, dern. al.).

Mais à quoi correspond les locaux "destinés à l’habitation » ?

Cette question donne souvent lieu à des contestations devant les tribunaux.

Les locaux "destinés à l'habitation", selon l'article L 631-7, alinéa 2 du Code de la construction et de l'habitation sont :

"toutes les catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements foyers, les logements de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, les logements inclus dans un bail commercial, les locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L 632-1".

Le texte précise au troisième alinéa que : « un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve ».

Pour cette date de référence fixée au 1er janvier 1970 permettant de retenir l’usage du local, les propriétaires ont été invités par l’administration à remplir un formulaire décrivant la composition et l’usage de leur bien.

La production de ce formulaire reste un mode de preuve de l’usage du bien mais il n’est pas exclusif, dès lors que l’affectation peut être établie par « tout mode de preuve », précise le texte.

Aussi, à défaut de formulaire ou lorsque les mentions de celui-ci ne permettent pas de déterminer quel était l’usage du local avant le 1er janvier 1970, la preuve de l’affectation peut résulter d’autres éléments (actes de vente, règlement de copropriété…).

Les juges du fond ont le pouvoir d’apprécier souverainement, en considération des éléments qui leur sont produits, si la preuve est rapportée d’un usage d’habitation au 1er janvier 1970 (Cass. 3e civ. 7-11-2019 no 18-17.800 F-D).

Autre possibilité de louer votre logement pour des courtes durées sans enfreindre la loi ?

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN le 23 novembre 2018, il est possible pour tout propriétaire de louer son bien pour des courtes durées en toute légalité grâce à la création du bail-mobilité. Ce contrat de location de courte durée pour des logements meublés est destiné aux locataires en mutation professionnelle, mais peut également convenir à des étudiants, des stagiaires ou des personnes en formation professionnelle.

Ce bail-mobilité offre une grande flexibilité, mais doit avoir une durée de location de 1 à 10 mois maximum, non renouvelable. En optant pour ce type de contrat avec une clientèle de passage, vous n'êtes dans ce cas pas obligé de changer l'usage de votre logement.

De cette façon, vous pouvez sortir du cadre strict de la location touristique comme Airbnb, tout en proposant votre bien à la location pour des périodes courtes, et ainsi rentabiliser votre investissement foncier ou obtenir des revenus complémentaires grâce à cette activité de location de courte durée.

Mise à jour depuis novembre 2024 (Loi LE MEUR)

La Loi dite « LE MEUR » est parue au JOF le 20 novembre 2024. Elle vient encadrer plus strictement l'activité de location meublée touristique de courte durée.

Désormais :

  • La loi rend obligatoire l'enregistrement de tous les meublés de tourisme, qu'il s'agisse de résidences principales ou secondaires, et ce quelle que soit leur situation géographique. Auparavant, seule la location de résidences secondaires était soumise à une déclaration préalable en mairie, sauf exceptions dans certaines communes ;
  • Téléservice national : cet enregistrement se fera via un téléservice national qui sera mis en place au plus tard le 20 mai 2026. Après la déclaration, un numéro d'enregistrement unique sera délivré ;
  • Justification de la résidence principale : Pour justifier que le bien loué est une résidence principale, un avis d'imposition sur le revenu mentionnant l'adresse du meublé de tourisme comme lieu d'imposition sera requis.
  • Contrôle par les maires : Les maires auront la responsabilité de contrôler le respect de la réglementation. Ils pourront suspendre le numéro d'enregistrement et demander aux plateformes de location de désactiver l'annonce si des informations ou des pièces justificatives erronées ou incomplètes sont constatées, à partir du 20 mai 2026 ou d'une date antérieure fixée par décret. Ils ont également un pouvoir d’amendes (notamment 10.000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et 20.000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement) et de régulation des locations meublées sur leur commune (durée et espace).
  • Accès aux informations : La commune (ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent) aura accès au numéro de déclaration et à toutes les informations et pièces justificatives de la déclaration.
  • Tous les logements proposés à la location en meublé de tourisme en zone tendue et soumis à autorisation de changement d’usage devront attester d’un DPE classé au moins F en 2025 et E à partir de 2028. En 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés entre A et D.
  • Pour les biens en copropriété dans les immeubles où le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots à usage non commercial ou encore dans les immeubles à destination bourgeoise, les assemblées générales de copropriétaires pourront désormais interdire les locations meublées touristiques à la majorité des 2/3, et non plus à l’unanimité comme c’était le cas jusqu’à présent. Cette disposition ne concerne toutefois ni les résidences principales, ni les locaux à usage commercial.
  • Les taux de l’abattement fiscal sont modifiés à 50 % pour les meublés classés et chambres d'hôtes dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 71 % aujourd'hui dans la limite de 188 700 €) et à 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels (contre 50 % aujourd'hui dans la limite de 77 700 €).