Le Conseil d’Etat vient de clarifier les conditions dans lesquelles des travaux réalisés en méconnaissance du permis de construire octroyé peuvent être régularisés (CE 25 novembre 2020 n° N° 429623 aux Tables).

 

Bénéficiaires d’un permis de construire, des particuliers ont débuté leurs travaux de construction de leur maison d’habitation.

Les voisins de leur terrain d'assiette les ont saisi le juge civil des référés afin de faire constater un dépassement de la hauteur de construction maximale autorisée.

Le dépassement a été constaté par un rapport du géomètre-expert désigné par le juge.

Un an et demi plus tard, les bénéficiaires du permis  ont présenté une demande de permis de construire modificatif ayant pour principal objet d'y remédier. Ce permis de construire modificatif leur a été accordé.

C’est ce permis modificatif qui a été examiné par le Conseil d’Etat.

 

Les juges suprêmes ont d’abord rappelé trois principes :

 

  • le Maire, saisi d'une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d'un permis de construire en cours de validité, tant que la construction que ce permis autorise n'est pas achevée, un permis le modifiant, sous réserve que les modifications apportées au projet initial n'en remettent pas en cause, par leur nature ou leur ampleur, la conception générale,

 

  • si le Maire peut, dans un délai de trois mois, procéder ou faire procéder à un récolement des travaux et, lorsque ceux-ci ne sont pas conformes au permis délivré ou à la déclaration préalable, mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité, passé ce délai, il ne peut plus contester la conformité des travaux,

 

 

  • si la construction achevée n'est pas conforme au projet autorisé, le titulaire du permis de construire conserve la faculté, notamment si une action civile tendant à la démolition ou à la mise en conformité de la construction a été engagée, de solliciter la délivrance d'un nouveau permis de construire destiné à la régulariser, qui doit porter sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé et respecter les règles d'urbanisme en vigueur à la date de son octroi.

 

Appliquant ces principes au cas d’espèce, le Conseil d’Etat constate que dans le délai de trois mois suivant l’achèvement des travaux, le maire n’avait absolument pas réagi.

Ainsi le permis modificatif ne pouvait être justifié par  l’exigence de régularisation des travaux par le Maire.

 

Il constate également que, les travaux étant terminés, aucun permis modificatif ne pouvait être octroyé.

 

La seule possibilité de régularisation des travaux non conformes pour les bénéficiaires du permis était, compte tenu du fait que les travaux autorisés par le permis initial étaient achevés, de procéder au dépôt d’une nouvelle demande de permis de construire portant sur l’ensemble de la construction.