Le gouvernement a répondu, cet été, à la question très pertinente, posée par un Sénateur qui souhaitait savoir« quelles règles doivent s'appliquer lorsqu'un permis d'aménager a été délivré sur le fondement d'un document local d'urbanisme annulé dans les mois qui suivent cette délivrance ? Faut-il délivrer des permis de construire alors que, par exemple, la zone qui était constructible dans le document local d'urbanisme annulé, ne l'est plus du fait du retour à un document antérieur ? » (Rép. min. n° 00463 : JO Sénat Q 24 juill. 2014, p. 1764).
Il faut comprendre la pertinence de la question au regard des dispositions de l’article L.442-14 du code de l’urbanisme qui prévoit que « le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant : 1° La date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable ; 2° L'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager(…) ».
Après avoir rappelé que la question posée n’avait jamais été tranchée par le Conseil d’Etat, le gouvernement a observé que l'article L. 121-8 du Code de l'urbanisme précise les conséquences d'une annulation contentieuse d'un document d'urbanisme qui, en application des principes habituels du contentieux administratif, implique que l'acte annulé est censé n'avoir jamais existé.
Il ajoute qu’ « au regard de ce principe, il n'est pas possible que l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme ait cristallisé des dispositions d'urbanisme qui n'ont jamais existé. Cet article a seulement eu pour objet de protéger les acquéreurs de lots d'un changement des règles d'urbanisme intervenu du fait de la seule volonté des auteurs du plan local d'urbanisme et non de remettre en cause les principes régissant les effets d'une annulation contentieuse. En effet, l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme constitue une exception au principe selon lequel la légalité d'une autorisation de construire s'apprécie au jour où cette autorisation intervient, et comme toutes les exceptions elle s'interprète strictement. C'est pourquoi, on peut considérer, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, que l'effet cristallisateur de l'article L. 442-14 du Code de l'urbanisme ne s'applique pas en cas d'annulation contentieuse d'un document d'urbanisme ».
Il conclut « les permis de construire demandés pour les lotissements en cause peuvent donc être refusés ou assortis de prescriptions sur le fondement de dispositions d'urbanisme du plan local d'urbanisme remis en vigueur en application de l'article L. 121-8 du Code de l'urbanisme ».
Catherine Taurand
Avocat droit public - droit fiscal
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