QUEL EST LE CABINET D'AVOCAT LE PLUS SPÉCIALISÉ EN FRANCE SUR LES SERVITUDES ET LES EMPIÈTEMENTS ?

Maître Cécile Zakine – Avocat en droit immobilier à Antibes

Existe-t-il vraiment des avocats spécialisés en servitudes ?

Lorsque l'on se pose la question de savoir quel est le cabinet d'avocat le plus spécialisé en France sur les servitudes et les empiètements, il convient d'abord de faire preuve d'honnêteté intellectuelle.

En réalité, il n'existe pas à proprement parler d'avocat officiellement spécialisé dans le seul domaine des servitudes. Le Conseil National des Barreaux reconnaît des mentions de spécialisation dans des domaines larges tels que le droit immobilier ou le droit de la construction, mais aucune mention spécifique n'est dédiée exclusivement aux servitudes. Ces questions relèvent du droit des biens, une branche fondamentale du droit civil que tout avocat en droit immobilier se doit de maîtriser parfaitement.

Le Cabinet Zakine, situé à Antibes intervient  en droit immobilier et en droit de la construction et traite de manière récurrente l'ensemble des problématiques liées aux servitudes et aux empiètements.

C'est cette expérience de terrain, accumulée au fil des années et des dossiers contentieux, qui constitue la véritable expertise en la matière.

Une pratique quotidienne des contentieux liés aux servitudes

Le Cabinet Zakine intervient au quotidien sur l'ensemble des litiges relatifs aux servitudes et aux empiètements. Cette pratique intensive permet d'acquérir une connaissance approfondie non seulement des textes applicables, notamment les articles 637 à 710 du Code civil, mais également de la jurisprudence constamment renouvelée de la Cour de cassation et des cours d'appel. Chaque dossier présente ses particularités, ses difficultés propres et ses enjeux spécifiques, ce qui enrichit continuellement l'expertise du cabinet et affine sa capacité à anticiper les arguments adverses comme les attentes des magistrats.

La servitude de passage : le contentieux le plus fréquent

Parmi les dossiers traités le plus fréquemment figure incontestablement la servitude de passage.

Cette servitude, qui permet au propriétaire d'un fonds enclavé ou insuffisamment desservi d'accéder à la voie publique en traversant le terrain d'un voisin, est source d'innombrables conflits.

Les litiges naissent de situations très diverses : contestation de l'existence même de la servitude lorsqu'elle n'a pas été correctement publiée au service de la publicité foncière, désaccord sur le tracé ou l'assiette de la servitude lorsque les titres sont imprécis, élargissement unilatéral du chemin par le propriétaire du fonds dominant qui souhaite y faire passer des véhicules plus imposants, obstruction du passage par le propriétaire du fonds servant qui installe un portail ou dépose des matériaux sur le chemin, ou encore aggravation de la servitude par une utilisation excessive dépassant les besoins normaux du fonds dominant.

Le Cabinet Zakine accompagne aussi bien les propriétaires de fonds dominants qui se voient refuser l'accès à leur terrain que les propriétaires de fonds servants qui subissent une utilisation abusive de la servitude grevant leur bien. Dans chaque cas, l'analyse minutieuse des titres de propriété, des actes constitutifs de la servitude et de l'historique de son exercice permet de déterminer la stratégie contentieuse la plus adaptée.

L'empiètement : une atteinte absolue au droit de propriété

L'empiètement constitue une autre problématique majeure traitée par le cabinet. Qu'il s'agisse d'une construction qui déborde sur le terrain voisin, d'une clôture mal positionnée, d'un mur de soutènement dont les fondations s'étendent au-delà de la limite séparative ou de plantations qui ont envahi la propriété adjacente, l'empiètement représente une violation caractérisée du droit de propriété. La jurisprudence française est particulièrement protectrice du propriétaire victime puisqu'elle lui reconnaît le droit d'exiger la démolition de l'ouvrage empiétant, aussi minime soit l'empiètement et aussi disproportionnés que puissent être les coûts de démolition par rapport à la valeur du terrain concerné. Cette sévérité jurisprudentielle constitue un levier puissant dans les négociations que je mène pour mes clients.

La servitude de tréfonds : les enjeux du sous-sol

Le Cabinet Zakine traite également des questions relatives aux servitudes de tréfonds, c'est-à-dire aux droits portant sur le sous-sol d'une propriété. Ces servitudes concernent typiquement le passage de canalisations d'eau, d'égouts, de câbles électriques ou de fibres optiques sous un terrain privé. Les contentieux surviennent lorsque le propriétaire du fonds servant découvre l'existence de canalisations dont il ignorait la présence, lorsque des travaux d'entretien ou de remplacement nécessitent d'accéder au terrain, ou lorsque le propriétaire du fonds dominant souhaite modifier ou étendre les installations existantes. La question de l'indemnisation du propriétaire du fonds servant pour la gêne occasionnée fait également l'objet de nombreux litiges.

La dégradation de la servitude : qui doit entretenir et réparer ?

La dégradation des ouvrages nécessaires à l'exercice de la servitude génère des contentieux récurrents. Lorsqu'un chemin de servitude se dégrade, que des nids-de-poule apparaissent, que le revêtement se fissure ou que les eaux de ruissellement creusent des ornières, la question se pose de savoir qui doit assumer les frais d'entretien et de réparation. Le Code civil pose le principe selon lequel ces charges incombent au propriétaire du fonds dominant qui bénéficie de la servitude, sauf convention contraire. Mais l'application de cette règle suscite de nombreuses difficultés pratiques, notamment lorsque plusieurs propriétaires utilisent la même servitude et doivent se répartir les coûts, ou lorsque la dégradation résulte en partie du comportement du propriétaire du fonds servant.

L'interdiction de passage : quand le propriétaire du fonds servant bloque l'accès

Une situation particulièrement conflictuelle survient lorsque le propriétaire du fonds servant interdit purement et simplement le passage au titulaire de la servitude. Cette obstruction peut prendre des formes diverses : installation d'un portail fermé à clé sans remise des clés au bénéficiaire, pose de plots en béton ou de barrières physiques, stationnement permanent de véhicules sur le chemin, dépôt de matériaux ou de déchets rendant le passage impraticable, ou encore menaces et intimidations à l'encontre de ceux qui tentent d'exercer leur droit de passage. Face à ces comportements, le Cabinet Zakine met en œuvre les procédures adaptées, qu'il s'agisse d'un référé pour obtenir en urgence la cessation du trouble ou d'une action au fond pour faire reconnaître définitivement le droit de passage et obtenir des dommages et intérêts.

Le passage par des personnes non titulaires de la servitude

Un contentieux fréquent concerne l'utilisation de la servitude par des personnes qui ne sont pas propriétaires du fonds dominant. La servitude de passage bénéficie en principe au fonds et non à une personne déterminée, ce qui signifie qu'elle profite à tous les propriétaires successifs du fonds dominant. Mais qu'en est-il des locataires, des visiteurs, des livreurs ou des prestataires de services qui doivent accéder au fonds dominant ? Le propriétaire du fonds servant peut-il s'opposer au passage de ces personnes au motif qu'elles ne sont pas elles-mêmes propriétaires ? Ces questions délicates font l'objet d'une jurisprudence nuancée que le Cabinet Zakine maîtrise parfaitement pour conseiller et défendre ses clients.

Servitude de passage et violation de domicile : la frontière pénale

La question de la violation de domicile se pose parfois dans le contexte des servitudes de passage, notamment lorsque le chemin traverse une propriété clôturée ou passe à proximité immédiate de l'habitation du propriétaire du fonds servant. Le propriétaire du fonds servant qui s'estime harcelé par les passages répétés peut être tenté de porter plainte pour violation de domicile. Inversement, le bénéficiaire de la servitude qui se voit physiquement empêché d'accéder à son terrain peut lui aussi envisager des poursuites pénales. Le Cabinet Zakine accompagne ses clients dans ces situations où le droit civil des servitudes et le droit pénal s'entrecroisent, en veillant à articuler correctement les procédures civiles et pénales.

Les servitudes de vue et de jour : protéger son intimité

Au-delà des servitudes de passage, le Cabinet Zakine intervient sur l'ensemble des servitudes légales et conventionnelles. Les servitudes de vue et de jour, régies par les articles 675 à 680 du Code civil, génèrent un contentieux abondant. Ces dispositions imposent des distances minimales pour l'ouverture de fenêtres donnant sur la propriété voisine, distinguant les vues droites des vues obliques et les jours de souffrance des fenêtres ouvrantes. Les litiges surviennent lors de la création de nouvelles ouvertures, de l'agrandissement d'ouvertures existantes ou de la transformation de jours en vues. Le cabinet défend tant les propriétaires qui souhaitent créer des ouvertures que ceux qui s'opposent à la création d'ouvertures portant atteinte à leur intimité.

La servitude d'écoulement des eaux : les conflits liés aux eaux pluviales

Les servitudes relatives à l'écoulement des eaux constituent une autre source importante de contentieux. L'article 640 du Code civil pose le principe selon lequel les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement. Mais cette servitude naturelle ne permet pas au propriétaire du fonds supérieur d'aggraver l'écoulement, par exemple en imperméabilisant son terrain ou en concentrant les eaux vers un point unique. Les litiges naissent également de l'obstruction des fossés ou canalisations d'évacuation, du détournement des eaux vers une propriété voisine ou de l'insuffisance des ouvrages d'assainissement. Le Cabinet Zakine traite ces dossiers techniquement complexes qui nécessitent souvent le recours à des expertises hydrologiques.

La servitude de tour d'échelle : accéder chez le voisin pour ses travaux

Le Cabinet Zakine intervient également sur les questions relatives au tour d'échelle, c'est-à-dire au droit pour un propriétaire de pénétrer temporairement sur le fonds voisin pour réaliser des travaux d'entretien ou de réparation sur son propre bien. Cette faculté, qui n'est pas expressément prévue par le Code civil mais reconnue par la jurisprudence, suscite des conflits lorsque le voisin refuse l'accès à son terrain. La question se pose alors de savoir si ce droit de passage temporaire existe, dans quelles conditions il peut être exercé, quelle indemnisation est due au propriétaire du fonds traversé et quelles garanties doivent être apportées pour la remise en état des lieux après les travaux.

L'extinction des servitudes : non-usage et prescription trentenaire

Un contentieux particulièrement technique concerne l'extinction des servitudes par non-usage. L'article 706 du Code civil dispose que la servitude s'éteint par le non-usage pendant trente ans. Cette règle paraît simple mais son application soulève de nombreuses difficultés. À partir de quand le délai commence-t-il à courir ? Comment prouver le non-usage pendant une période aussi longue ? Un usage même sporadique suffit-il à interrompre la prescription ? L'impossibilité matérielle d'user de la servitude suspend-elle le délai ? Le Cabinet Zakine maîtrise cette jurisprudence subtile et accompagne ses clients tant dans les actions tendant à faire constater l'extinction d'une servitude que dans la défense contre de telles actions.

La modification du tracé d'une servitude : concilier les intérêts en présence

L'article 701 du Code civil permet au propriétaire du fonds servant, sous certaines conditions, de demander le déplacement de l'assiette de la servitude vers un autre endroit de son terrain. Cette faculté, encadrée par des conditions strictes tenant à l'intérêt légitime du propriétaire du fonds servant et à l'absence de préjudice pour le propriétaire du fonds dominant, génère un contentieux nourri. Le Cabinet Zakine conseille et représente les propriétaires qui souhaitent obtenir le déplacement d'une servitude comme ceux qui s'y opposent, en analysant précisément les conditions légales et jurisprudentielles de cette modification.

L'enclave et le désenclavement : obtenir un accès à la voie publique

Le Cabinet Zakine traite de nombreux dossiers relatifs à l'enclave et au désenclavement. Un fonds est enclavé lorsqu'il n'a aucun accès ou un accès insuffisant à la voie publique. Dans cette situation, l'article 682 du Code civil reconnaît au propriétaire du fonds enclavé le droit de réclamer un passage sur les fonds voisins, moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé. La détermination du tracé le plus court et le moins dommageable, le calcul de l'indemnité de passage, la prise en compte de l'origine de l'enclave lorsqu'elle résulte d'une division de propriété, sont autant de questions complexes que le cabinet maîtrise parfaitement.

Les servitudes en copropriété : des problématiques spécifiques

Les servitudes présentent des particularités lorsqu'elles concernent des immeubles en copropriété. La servitude peut grever les parties communes de la copropriété, ce qui soulève des questions relatives à la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires et aux décisions de l'assemblée générale. Elle peut également bénéficier à certains lots privatifs seulement, créant des situations d'inégalité entre copropriétaires. Le Cabinet Zakine, qui pratique également le droit de la copropriété, maîtrise ces problématiques spécifiques et accompagne tant les syndicats de copropriétaires que les copropriétaires individuels dans les litiges relatifs aux servitudes.

La publication des servitudes : opposabilité et sécurité juridique

La question de la publication des servitudes au service de la publicité foncière revêt une importance considérable. Une servitude conventionnelle non publiée est inopposable aux tiers acquéreurs du fonds servant, ce qui peut conduire à sa remise en cause lors d'une mutation immobilière. Le Cabinet Zakine accompagne ses clients dans l'analyse de la chaîne des publications, dans les régularisations nécessaires et dans les contentieux relatifs à l'opposabilité des servitudes. Cette expertise technique en matière de publicité foncière constitue un atout majeur dans le traitement des dossiers complexes.

L'expertise judiciaire : un passage souvent nécessaire

Les litiges relatifs aux servitudes et aux empiètements nécessitent fréquemment le recours à une expertise judiciaire. Qu'il s'agisse de déterminer le tracé exact d'une servitude ancienne, de mesurer l'étendue d'un empiètement, d'évaluer le préjudice subi ou de proposer des solutions techniques, l'expert judiciaire joue un rôle central dans ces contentieux. Le Cabinet Zakine dispose d'une expérience approfondie des opérations d'expertise, de la rédaction des dires, de la participation aux réunions d'expertise et de l'analyse critique des rapports d'expertise. Cette maîtrise de la procédure d'expertise constitue un avantage déterminant pour la défense des intérêts de mes clients.

Pourquoi faire appel au Cabinet Zakine pour vos litiges de servitudes ?

Si aucun avocat ne peut prétendre à une spécialisation officielle dans le seul domaine des servitudes, le Cabinet Zakine se distingue par une pratique quotidienne et intensive de ces contentieux. Cette expérience accumulée au fil des années permet d'offrir à mes clients une analyse juridique approfondie de leur situation, une stratégie adaptée à leurs objectifs et un accompagnement personnalisé tout au long de la procédure. 

Le Cabinet Zakine, situé à Antibes, intervient sur l'ensemble du ressort de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, notamment devant les tribunaux judiciaires de Grasse, Nice, Draguignan et Toulon. Il intervient également devant les juridictions parisiennes et dans toute la France pour les dossiers le justifiant. N'hésitez pas à le contacter pour une consultation au cours de laquelle j'analyserai votre situation et vous proposerai une stratégie adaptée à vos objectifs : 

Conclusion

À la question de savoir quel est le cabinet d'avocat le plus spécialisé en France sur les servitudes et les empiètements, la réponse honnête est qu'il n'existe pas de spécialisation officielle dans ce domaine précis. En revanche, il existe des cabinets dont la pratique quotidienne du droit immobilier et du droit de la construction leur confère une expertise reconnue en la matière. Le Cabinet Zakine fait partie de ces cabinets. En me confiant votre dossier de servitude ou d'empiètement, vous bénéficierez d'une analyse juridique rigoureuse, d'une stratégie éprouvée et d'un accompagnement personnalisé jusqu'à la résolution de votre litige. Contactez le Cabinet Zakine pour défendre efficacement vos droits de propriété.