Dans ce cas l'agence immobilière est responsable parce qu'elle a manqué à ses obligations de mandataire professionnel - alors même qu'elle savait que la création de la société locataire était récente - en ne prenant pas d'élémentaires précautions quant aux garanties financières demandées à la "jeune" SARL locataire et en ne demandant pas un engagement de caution personnelle ou bancaire, ou le versement du dépôt de garantie.
"La SARL HOME IMMO 78 est appelante d'un jugement rendu le 10 novembre 2010 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES dans un litige l'opposant aux époux THIBOUT.
Selon mandat en date du 1er septembre 2006, les époux THIBOUT ont confié la mise en location de leur bien immobilier à la SARL HOME IMMO 78, laquelle leur a présenté pour locataire la SARL PRISM'ART. Un bail de trois ans a été conclu le 3 novembre 2006. Mais à partir de novembre 2007, la SARL PRISM'ART n'a plus payé ses loyers puis a été déclarée en redressement judiciaire par jugement du 17 juillet 2008. L'expulsion de la SARL PRISM'ART a été ordonnée le 7 octobre 2008 par le juge des référés qui l'a en outre condamnée à payer un arriéré de loyers de 24.200 € arrêté à septembre 2008. Les lieux ont été libérés le 18 mars 2009.
Par acte du 1er juillet 2009, les époux THIBOUT ont assigné la SARL HOME IMMO 78 aux fins de voir sa responsabilité engagée pour faute dans l'exécution de son mandat, et d'obtenir sa condamnation à les indemniser de leur préjudice.
Par jugement du 10 novembre 2010, le Tribunal de Grande Instance a :
- condamné la SARL HOME IMMO 78 à payer aux époux THIBOUT la somme de 26.400 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que les intérêts échus au terme d'une année pourront produire eux-mêmes intérêts,
- condamné la SARL HOME IMMO 78 à payer aux époux THIBOUT la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté le surplus des demandes.
La SARL HOME IMMO78 a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 17 décembre 2010.
*
Dans ses dernières conclusions visées le 5 juillet 2012, la SARL HOME IMMO 78 demande à la Cour :
- d'infirmer le jugement entrepris,
- de dire qu'elle n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat,
- subsidiairement, de dire que le montant de la condamnation ne peut excéder la somme de 4.400 €,
- de rejeter l'appel incident des époux THIBOUT,
- de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation de la SARL HOME IMMO 78 à verser aux époux THIBOUT les frais d'avocat et d'huissier engagés,
- de condamner les époux THIBOUT à rembourser toutes sommes reçues en exécution du jugement,
- de condamner les époux THIBOUT à verser à la SARL HOME IMMO 78 la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SARL HOME IMMO 78 soutient que son obligation de conseil quant à la vérification de la solvabilité du locataire n'était qu'une obligation de moyens qu'elle l'a parfaitement exécutée en vérifiant la solvabilité du candidat au moment de la signature; qu'elle ne pouvait investiguer davantage sur ce point ; que son mandat n'était qu'un mandat d'entremise ne l'autorisant ni à contracter un bail ni à négocier; que les connaissances des mandants, propriétaires professionnels de l'immobilier, doivent être prises en compte dans l'appréciation de la faute ; qu'il n'existe aucune obligation légale ou conventionnelle de prévoir une caution.
Elle soutient enfin que le Tribunal n'a pas indemnisé la perte de chance des époux THIBOUT de recouvrer les loyers mais l'a condamnée à leur rembourser une partie des loyers impayés, alors qu'une agence immobilière ne saurait être garante des impayés de loyers.
Dans leurs dernières écritures visées le 25 juin 2012, les époux THIBOUT demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la faute de la SARL HOME IMMO 78 dans l'exécution de son mandat,
- l'infirmer pour le surplus,
- condamner la SARL HOME IMMO 78 à les indemniser de l'intégralité de leur préjudice qu'ils justifient à hauteur de 40.508 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et des intérêts,
- débouter la SARL HOME IMMO 78 de l'ensemble de ses demandes,
- la condamner à leur verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux THIBOUT soutiennent que la SARL HOME IMMO 78 a manqué à son obligation de conseil et de prudence; que sa mission impliquait la rédaction du bail; que c'est d'ailleurs elle qui a mené les négociations et rédigé l'acte ; que les époux THIBOUT ne sont aucunement des professionnels de l'immobilier ; que la société a manqué de vigilance face à une entreprise récemment créée ; que l'exigence d'une caution s'imposait en l'espèce comme une précaution élémentaire ; qu'elle n'a même pas exigé le versement du dépôt de garantie; qu'elle ne justifie pas avoir demandé au locataire certaines pièces justificatives élémentaires.
Ils soutiennent enfin que leur préjudice ne saurait être inférieur aux pertes locatives.
La cour renvoie à ces conclusions déposées et soutenues à l'audience, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Il est constant que la SARL HOME IMMO 78 et M. et Mme THIBOUT sont dans les liens d'un mandat au demeurant salarié. La SARL HOME IMMO 78 répond en conséquence des fautes qu'elle commet dans sa gestion ainsi que l'indique l'article 1992 du code civil.
L'agent immobilier, négociateur et rédacteur d'acte est plus précisément tenu de s'assurer que sont réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique du contrat.
S'il est vrai que la SARL HOME IMMO 78 a vérifié la solvabilité de la société PRISM'ART qui n'a cessé ses paiements qu'un an après la signature du bail et ne donnait initialement aucun signe d'affaiblissement, elle a manqué à ses obligations de mandataire professionnel -alors même qu'elle savait que la création de la société locataire était récente- en ne prenant pas d'élémentaires précautions quant aux garanties financières demandées à la "jeune" SARL.
Elle n'a en effet exigé de la société PRISM'ART, ni engagement de caution personnelle ou bancaire, ni même le versement du dépôt de garantie ; la SARL HOME IMMO 78 n'a demandé aucun justificatif de ressources à Mlle OUZILIAS, alors âgée de 20 ans, gérante de la société locataire et occupante d'une partie des locaux.
Le fait que les propriétaires aient pu discuter avec la candidate locataire, de certaines conditions d'exécution du bail comme la réalisation de travaux, ne dispensait pas la SARL HOME IMMO 78 de ces obligations qui avaient pour contrepartie le paiement d'une commission de 3.368 €.
Contrairement à ce qu'affirme la SARL HOME IMMO 78, M. et Mme THIBOUT ne sont pas des professionnels de l'immobilier et la SARL HOME IMMO 78 les a incité à signer le bail avec la candidate qu'elle leur présentait.
Contrairement à ce qu'affirme l'appelante, les époux THIBOUT n'ont pas tardé, eu égard aux délais de procédure et aux conditions posées en matière d'expulsion, à mettre en oeuvre les procédures nécessaires.
La faute de la SARL HOME IMMO 78 dans l'exécution de son mandat est suffisamment établie et le jugement sera confirmé sur ce point.
- Sur les dommages-intérêts dus à M. et Mme THIBOUT
M. et Mme THIBOUT ont conclu à l'infirmation du jugement et sollicitent la somme de 40.508 €, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement .
Cette somme comporte l'arriéré de loyers (24.200 € en septembre 2008), 5 mois d'indemnité d'occupation jusqu'à la reprise des lieux (11.000 €), des frais de procédure et d'huissier.
Le tribunal a condamné la SARL HOME IMMO 78 au paiement d'une somme de 26.400 € correspondant à "la réparation à hauteur de 75% de la chance perdue de récupérer les échéances locatives".
La SARL HOME IMMO 78 rappelle à juste titre que l'agent immobilier ne peut être condamné au paiement des loyers et charges impayées, ce qui serait le cas en l'espèce, selon elle.
Cependant, s'il est vrai que l'agent immobilier ne peut être tenu de la dette locative des propriétaires bailleurs, ceux-ci peuvent demander la réparation du préjudice né de la perte d'une chance de recouvrer les loyers.
C'est dans cette perspective que le tribunal a apprécié cette somme à 26.400 €. Il convient, compte tenu des éléments dont dispose la cour, de confirmer cette appréciation de la perte, pour M. et Mme THIBOUT, d'une chance de recouvrer leurs loyers.
Le jugement sera donc confirmé.
- Sur les frais irrépétibles
Il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme THIBOUT les frais non compris dans les dépens de l'instance. Il leur sera alloué la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Versailles le 10 novembre 2010 dans toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SARL HOME IMMO 78 à payer à M. et Mme THIBOUT la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel,
Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,
Condamne la SARL HOME IMMO 78 aux dépens d'appel et autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Annick DE MARTEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT,"
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