Vous avez créé une entreprise et souhaitez louer un lieu pour exercer votre activité. Quel est le bail / contrat de location le plus adapté à votre activité ? Quels sont les différents types de baux commerciaux ? Bail commercial ou bail professionnel pour votre activité ?
LE BAIL COMMERCIAL
1. Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Un bail commercial est un contrat de location d’un local qui unit le propriétaire de ce local avec un locataire qui souhaite y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Le bail commercial est utilisé pour l’exploitation d’un fonds commercial.
Le bail commercial est adapté à toutes les entreprises, les sociétés de commerces et de services, dont les activités sont rattachées au fonds de commerce. qui correspond à un ensemble d’éléments corporels et incorporels constitués en vue de faire fonctionner une activité professionnelle). Les éléments corporels sont, notamment, des stocks de marchandise, du matériel. Les éléments incorporels sont la clientèle, la réputation, le droit au bail, la marque, le nom d’enseigne, …
2. Un bail protecteur pour le locataire
Le locataire est protégé par un plafonnement du loyer et un droit au renouvellement du bail.
En effet, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans.
Mais le locataire peut quitter le local à la fin de chaque période de 3 ans après avoir prévenu le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail.
Le propriétaire, lui, doit attendre la fin du bail pour rompre le contrat. Mais il devra payer une indemnité d’éviction au locataire, sauf motif grave et légitime. Cette indemnité permet de réparer le préjudice subi par le locataire. Son montant doit couvrir l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L’indemnité doit ainsi tenir compte de :
- La valeur du fonds
- De la perte de la clientèle attachée au fonds de commerce
- Des frais de déménagement et de réinstallation
Le loyer du bail commercial est plafonné afin de ne pas subir une variation trop importante. Ainsi, la variation entre le loyer précédent et le loyer du bail commercial renouvelé ne peut excéder l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
3. Le local du bail commercial
Tous les locaux pouvant servir à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale peuvent faire l’objet d‘un bail commercial. Une association ou une activité libérale peuvent également contracter un bail commercial.
4. La cession du bail
Le locataire du bail commercial a le droit de sous-louer et de céder librement son bail, sauf clause particulière du contrat de bail l’interdisant.
LE BAIL PROFESSIONNEL
1. Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Un bail professionnel est un contrat de location d’un local qui unit le propriétaire et un locataire qui souhaite y exercer une activité non commerciale, non industrielle, non artisanale et non agricole.
2. Un bail plus souple mais moins protecteur
Ce bail s’adresse aux personnes exerçant une profession libérale, tels que les médecins, les avocats, les architectes, …
Ce bail laisse plus de souplesse aux parties pour fixer les règles de fonctionnement de la location.
Le local doit être obligatoirement affecté à un usage professionnel et non d’habitation.
Le contrat de bail est obligatoirement écrit, à la différence du contrat commercial.
La durée minimale du bail doit être de 6 ans. La rédaction du contrat sera effectuée par un notaire si sa durée est supérieure à 12 ans.
Le loyer est fixé librement par les parties.
Lorsque le bail arrive à terme il est reconduit tacitement pour une durée de 6 ans.
Contrairement au bail commercial, le locataire n’a aucun droit au renouvellement.
Quelque soit le bail le plus adapté à votre situation, il est important d'être accompagné par un avocat lors de sa rédaction mais aussi et surtout lors de sa négociation.
Dans les deux cas la réglementation est complexe et il est courant de ne pas comprendre l'intégralité de ses engagements.
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