Dans une décision du 2 octobre 2025, la Cour de cassation précise que les revenus fonciers bruts, et non pas nets, doivent être pris en compte pour apprécier si le montant des ressources du locataire âgé de plus de 65 ans excède le plafond en deçà duquel il doit bénéficier d’une offre de relogement en cas de congé du bailleur (Civ. 3ème, 2 oct. 2025, n° 24-12308).
Le congé du bailleur au locataire
Le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’à l’expiration du délai du bail et dans les conditions de fond et de formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du bailleur doit être justifié :
- soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement ;
- soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le délai de préavis applicable au congé délivré au locataire est de 6 mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai de préavis de 6 mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Lorsque le congé a été notifié par le bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux pendant le délai de préavis.
À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ; il devient un occupant sans droit ni titre.
Le congé aux locataires protégés
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (III et IV) protège plusieurs catégories de personnes :
- le locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement ;
- la personne de plus de 65 ans à charge du locataire et vivant habituellement dans le logement, à condition que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer soit inférieur au même plafond de ressources ;
- tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures au même plafond de ressources.
Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé au locataire protégé sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
Par dérogation, l’obligation de proposer un logement correspondant aux besoins et aux possibilités du locataire n’est pas applicable lorsque le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources.
Il s’agit de conditions alternatives (âge ou ressources) et non cumulatives.
La dispense d’offre de relogement s’applique uniquement lorsque le bailleur est une personne physique et elle ne peut donc pas être invoquée lorsque le bailleur figurant au contrat de bail est une société civile immobilière (SCI) (Civ. 3ème, 16 mars 2017, n° 16-11650).
L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat.
Le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
Les ressources à prendre en compte pour calculer le montant des ressources sont celles perçues par le locataire au titre des 12 mois qui précédent la délivrance du congé (Civ. 3ème, 24 oct. 2024, n° 23-18067).
Une question pratique se posait systématiquement : faut-il tenir compte des abattements et des déductions dans l’appréciation du montant des ressources du locataire ?
Pour la Cour de cassation, le 1er alinéa du III de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne renvoie à l’arrêté du ministre chargé du logement relatif aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés que pour la fixation du plafond de ressources et non pour le mode de calcul des ressources à prendre en considération.
Il en résulte selon elle que les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction, donc les revenus bruts.
La Cour de cassation valide donc la décision des premiers juges qui ont tenu compte des revenus fonciers bruts du locataire pour apprécier si le montant de ses ressources excède le plafond en deçà duquel il devait bénéficier d’une offre de relogement (Civ. 3ème, 2 oct. 2025, n° 24-12308).
Par Cyril PERRIEZ
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