Lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier découvre des vices (défauts) qui n'étaient pas apparents le jour de la vente, il peut envisager d'agir contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés afin d'être indemnisé ou même de restituer le bien pour en récupérer le prix de vente.

 

Vous avez fait l’acquisition d’un bien immobilier auprès d’un particulier et vous découvrez, une fois installé, que ce bien est affecté de vices de construction.

Certains acquéreurs découvrent, après signature de l’acte de vente et paiement du prix, des traces d’infiltration à l’intérieur de leur habitation, la présence de fissures, un défaut d’isolation de la toiture ou encore un décollement des carreaux de la piscine.

Dans cette hypothèse, l’acquéreur peut s’interroger sur l’intérêt et la possibilité d’agir contre le vendeur du bien immobilier.

Le présent article a pour objet de présenter l’action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre du vendeur d’un bien immobilier. 

Qu’est ce que la garantie des vices cachés ?

Le vendeur d’un immeuble, qu’il soit professionnel ou particulier est en principe tenu de garantir l’acquéreur des vices cachés.

Ces vices doivent être antérieurs à la vente et rendre la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou en diminuer tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil).

Cette garantie ne suppose pas que le vendeur ait eu connaissance des vices, il suffit de prouver qu’ils n’étaient pas apparents au jour de l’acquisition.  

Que demande l’acquéreur en cas de vices cachés ?

L’acquéreur du bien immobilier a le choix :

– de rendre la chose et de se faire restituer le prix,

– ou de garder la chose et de se faire restituer une partie du prix.

Lorsque le vendeur avait connaissance des vices, il peut également être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

Dans quels délais agir contre le vendeur ?

En matière de garantie des vices cachés, l’acquéreur dispose d’un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir contre le vendeur.

Le vendeur peut-il être déchargé de la garantie des vices cachés ?

L’article 1643 du Code civil permet au vendeur de se décharger de cette garantie par une stipulation contractuelle. Il est ainsi fréquent que la promesse de vente et/ou l’acte authentique de vente contiennent une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Toutefois, cette clause est inopérante lorsque l’acquéreur parvient à prouver que le vendeur avait connaissance du vice.

Quelle est la différence entre le vendeur particulier non professionnel et le vendeur professionnel ?

Tenu de connaître les vices afférents au bien qu’il cède, le vendeur professionnel ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Civ. 3e, 15 juin 2022, FS-D, n° 21-21.143

Savoir à qui peut s’appliquer la notion de « vendeur professionnel » est donc d’une grande importance et nécessite une analyse de la jurisprudence de la Cour de cassation. 

Face à des vices cachés, consultez un avocat.