En matière de charges de copropriété, contrairement aux idées reçues, ce n’est pas parceque l’acquéreur d’un lot n’a pas participé aux dépenses collectives engagées avant son achat qu’il ne devra pas en supporter une partie, le cas échéant.

Il en est de même en matière de travaux sur les parties communes: la décision d’engager des travaux ou encore leur réalisation n’ont pas d’incidence sur la participation d’un acquéreur à cette dépense collective.

Pour éviter les mauvaises surprises, il est donc important de rappeler les règles applicables en matière de répartition des charges de copropriété lors de la vente d’un lot de copropriété.

Cette question est réglée de manière très simple par les articles 6-2 et 6-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et peut être résumée ainsi : doit payer celui, du vendeur ou de l’acquéreur, qui est propriétaire au jour où les charges de copropriété sont exigibles, quelque soient les accords particuliers de répartition qu’ils ont pu passer entre eux.

Pour bien comprendre cette règle et ses implications, il faut préciser :

  1. A partir de quand possède-t-on la qualité de copropriétaire, débiteur des charges ?
  2. Quelles sont les règles d’exigibilité des charges ?
  3. Si des accords particuliers de répartition des charges peuvent être stipulés dans les actes de vente

1. A partir de quand possède-t-on la qualité de copropriétaire, débiteur des charges ?

La signature d’un acte de vente définitif devant Notaire ne confère pas pour autant l’obligation immédiate de participer aux charges de copropriété.

En effet, l’acquéreur d’un lot de copropriété ne sera véritablement débiteur des charges de copropriété afférentes au lot acquis, qu’à compter du moment où le syndicat des copropriétaires aura été informé officiellement de cette vente.

Cette information est faite par le Notaire rédacteur de l’acte, en lettre recommandée avec accusé de réception, auprès du syndic de l’immeuble concerné.

Ce n’est qu’à compter de cette notification faite au syndic, que ce dernier sera en droit de réclamer à l’acquéreur le paiement des charges exigibles. 

A défaut d’une telle notification, aucun paiement au titre des charges de copropriété ne peut être réclamé à l’acquéreur.

2. Quelles sont les règles d’exigibilité des charges ?

Ces règles diffèrent selon qu’il s’agit de charges comprises dans le budget ordinaire, ou de charges non comprises dans le budget ordinaire.

Les charges comprises dans le budget ordinaire sont celles concernant le budget annuel voté tous les ans en assemblée générale pour assurer le fonctionnement normal de la copropriété (dépenses d’électricité, d’eau, prime d’assurance, honoraires de syndic, salaires du gardien,…).

En cours d’année, ces charges sont exigibles sous forme de provisions appelées par quart, chaque 1er jour du trimestre civil (1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre)

En cas de vente d’un lot de copropriété, sera redevable du montant de cette provision, celui du vendeur ou de l’acquéreur qui sera enregistré chez le syndic comme étant propriétaire au 1er jour du trimestre concerné.

En pratique, après s’être acquitté de la provision à valoir pour le trimestre en cours, les vendeurs conviennent quasi-systématiquement avec leurs acquéreurs d’un remboursement de la part de la provision trimestrielle acquittée correspondant à la période postérieure à la vente, calculée au prorata temporis.

Les charges non comprises dans le budget ordinaire, sont celles qui concernent des travaux autres que ceux de maintenance (exemple : ravalement, rénovation d’ascenseur, réfection d’électricité en parties communes,…).

L’exigibilité de ces dépenses non comprises dans le budget ordinaire doit être votée en assemblée générale, en même temps que le vote du budget nécessaire à l’engagement de ces travaux.

Le calendrier d’exigibilité des appels de fonds prévu par l’assemblée générale servira de référence pour déterminer qui d’un vendeur ou d’un acquéreur doit s’acquitter de ces charges, sans aucune considération de la date du vote des travaux ni de leur commencement ou non.

Si l’assemblée générale n’a pas prévu de calendrier, les Tribunaux décident que la date d’exigibilité de l’appel de fond est celle à laquelle le syndic émet ledit appel.

Attention, aussi bien pour les charges du budget ordinaire que pour celles non comprises dans le budget ordinaire, « le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes » (article 6-2 précité)

L’approbation des comptes se fait toujours l’année suivant la clôture des comptes.

Ainsi, il existe toujours un décalage de plusieurs mois entre la vente d’un lot qui intervient au cours d’un exercice, et l’approbation des comptes de cet exercice qui intervient l’année suivante.

Or, il est fréquent que cette approbation des comptes révèle une dépense réelle plus importante que la provision votée initialement (exemple : des relevés de compteurs d’eau qui font apparaître une consommation individuelle plus importante que celle prévue, des indemnités de licenciement non anticipées, des travaux supplémentaires non budgétés…)

Il reviendra donc à l’acquéreur de s’acquitter de la quote-part de charges supplémentaire issue de l’approbation finale des comptes, même s’il n’était pas copropriétaire pour la période concernée.

Fort heureusement, cette règle s’applique également en cas de dépense réelle moins importante : l’acquéreur, copropriétaire au jour de l’approbation des comptes, bénéficiera du remboursement du trop versé de provisions, alors que ces provisions auront été réglées par son vendeur.

3.Le sort des accords particuliers de répartition des charges entre un vendeur et un acquéreur

Les textes prévoient qu’un vendeur et un acquéreur peuvent déroger à ces règles et convenir une répartition particulière des charges entre eux.

En pratique l’hypothèse se rencontre très fréquemment lorsqu’un lot de copropriété est vendu alors que des travaux importants viennent d’être votés en assemblée générale, le vendeur acceptant de prendre à sa charge le coût à venir de ces travaux.

Il est essentiel de savoir que ces accords ne peuvent être opposés au syndicat des copropriétaires qui est en droit de demander au nouvel acquéreur le paiement des appels de fonds de travaux devenus exigibles depuis la vente du lot, si ces appels n’ont pas été réglés au préalable par le vendeur.

Bien entendu, dans une telle hypothèse, l’acquéreur pourra demander le remboursement de ces charges à l’encontre de son vendeur en exécution de leur accord.

Conclusion,

L’acquéreur n’est en aucun cas redevable des charges déjà exigibles au jour de la vente qui n’auraient pas été réglées par son vendeur.

Mais à compter de la notification de sa vente au syndic, l’acquéreur devra s’acquitter des charges au fur et à mesure qu’elles deviennent exigibles, quand bien même il n’était pas copropriétaire lorsque les dépenses ont été engagées.