Un scénario revient souvent. Un acquéreur visite un appartement ou une maison grâce à une agence immobilière, puis il contacte directement le vendeur pour conclure la vente sans passer par l'agent, en espérant économiser la commission. Beaucoup pensent que la manoeuvre est sans risque parce que l'acheteur n'a rien signé avec l'agence. C'est une erreur. Par un arrêt du 7 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, et même renforcé, une règle exigeante : l'acquéreur qui prive l'agent de sa commission par un comportement fautif peut être condamné à l'indemniser, même sans mandat.

Voici ce que dit le droit, ce que change cet arrêt, et comment se situent vendeurs, acquéreurs et agents.

  • L'essentiel à retenir

L'acquéreur n'est pas partie au mandat conclu entre le vendeur et l'agent. Il ne doit donc pas, en principe, la commission prévue par ce mandat. Mais s'il participe sciemment à l'éviction de l'agence qui l'a mis en relation avec le vendeur, il engage sa responsabilité délictuelle et peut être condamné à réparer le préjudice de l'agent, c'est-à-dire la commission perdue. L'arrêt du 7 mai 2026 (Civ. 3e, n° 24-10.637) retient cette responsabilité dans un cas de mandat non exclusif, en se fondant sur un faisceau d'indices révélant une volonté de fraude.

  • L'agent immobilier a-t-il droit à sa commission en cas de vente directe ?

Il faut distinguer deux fondements, car ils n'aboutissent pas au même résultat.

  1. Le premier est contractuel. L'agent immobilier ne peut réclamer sa commission que s'il dispose d'un mandat écrit conforme à la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et à son décret d'application du 20 juillet 1972, et si l'opération est effectivement conclue dans les conditions prévues par ce mandat. Cette commission est due par la personne que le mandat désigne, vendeur ou acquéreur. Or l'acquéreur qui n'a rien signé n'est pas tenu par ce mandat. En vertu de l'effet relatif des contrats, il ne doit pas la commission contractuelle.
  2. Le second fondement est délictuel. Même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur peut être condamné à réparer le préjudice de l'agent si son comportement fautif a fait perdre cette commission. Ce qu'il verse alors n'est pas la commission contractuelle, mais une indemnité fixée par le juge en réparation du dommage. La distinction est importante en pratique, notamment pour le calcul de ce qui est réclamé et pour la charge de la preuve.
  • La règle posée par l'Assemblée plénière de 2008

Le point de départ est un arrêt d'Assemblée plénière du 9 mai 2008 (n° 07-12.449). La Cour de cassation y a jugé que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit réparation à cet agent sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Les textes mobilisés étaient l'article 1382 du Code civil, devenu l'article 1240, ainsi que l'article 6 de la loi Hoguet et l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.

Dans cette affaire fondatrice, l'acheteur avait pris une fausse identité lors de la visite, ce qui lui avait ensuite permis d'écarter l'agent et de ne pas payer la rémunération due. La fraude était caractérisée.

  • Ce que change l'arrêt du 7 mai 2026

L'arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2026 (n° 24-10.637, publié au Bulletin) s'inscrit dans cette ligne, mais il en élargit la portée.

Les faits sont parlants. Une agence, titulaire d'un mandat de vente non exclusif prévoyant une commission de 6 % du prix à la charge de l'acquéreur en cas de réalisation de l'opération avec un acheteur qu'elle aurait présenté, fait visiter une villa à un couple. Cinq semaines plus tard, la vente est conclue directement entre les parties, à l'insu de l'agence, à un prix réduit. Surtout, la promesse de vente contenait une clause par laquelle les acquéreurs s'engageaient à prendre en charge les éventuelles poursuites des agences immobilières contactées pour la présentation du bien.

La Cour de cassation, au visa des articles 1200 et 1240 du Code civil, approuve la condamnation des acquéreurs. L'article 1200 rappelle que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. L'article 1240 fonde la responsabilité pour faute. Le tiers qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. La Cour retient que la connaissance, par les acquéreurs, du droit à commission de l'agent, éclairée par la clause de la promesse, traduisait leur volonté d'agir en fraude aux droits de l'agence. Ils sont condamnés non pas à payer la commission, mais à une indemnité réparant le préjudice de l'agent.

L'apport est net. Là où la jurisprudence antérieure exigeait une faute très marquée, l'arrêt du 7 mai 2026 admet que la conjonction de la connaissance de la commission et d'une clause révélatrice suffit à caractériser la fraude, dans un mandat non exclusif. La responsabilité de l'acquéreur s'en trouve facilitée.

  • Quand le comportement de l'acquéreur devient-il fautif ?

Tout n'est pas interdit. Acheter sans agence reste licite, et le seul fait de payer un prix plus bas n'est pas en soi une faute.

La jurisprudence l'avait rappelé dans une conception d'abord restrictive. La première chambre civile a ainsi jugé, le 6 avril 2016 (n° 15-14.631), que l'acquéreur qui adresse une nouvelle offre au vendeur par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier également mandaté de façon non exclusive n'a pas un comportement fautif. Elle a confirmé, le 6 décembre 2017 (n° 16-15.249), que l'acquéreur qui agit dans son seul intérêt, pour payer un prix moindre, n'engage pas sa responsabilité sans faute distincte de la simple éviction de l'agent.

Ce qui fait basculer le dossier, c'est un faisceau d'indices révélant une volonté délibérée d'évincer l'agence. Parmi les éléments qui pèsent : la connaissance par l'acquéreur du rôle de l'agence et de son droit à commission, une clause anti-agence ou de prise en charge des poursuites dans la promesse, une dissimulation ou une fausse identité, un délai très court entre la visite et la vente, une baisse de prix correspondant à la commission supprimée, l'absence de toute mention de l'agence dans l'acte authentique, ou encore une coordination entre vendeur et acquéreur pour écarter l'intermédiaire. Aucun de ces éléments n'est à lui seul décisif. C'est leur réunion qui caractérise la fraude.

  • Le bon de visite a-t-il une valeur juridique ?

Le bon de visite est souvent présenté comme le document qui obligerait l'acquéreur à payer l'agence. C'est inexact.

La première chambre civile a jugé, le 21 mars 1995 (n° 93-11.009), que le bon de visite est sans valeur lorsqu'il ne respecte pas le formalisme du mandat imposé par la loi Hoguet. Il ne vaut donc pas, à lui seul, engagement de payer la commission. Sa fonction est probatoire. Il établit que l'acquéreur a visité le bien par l'intermédiaire de l'agence, à une date précise et avec un professionnel identifié.

Cette preuve devient utile, parfois décisive, lorsque la vente est ensuite conclue en direct. L'agent l'associera au mandat, aux courriels, aux annonces, aux échanges de prix, à la promesse et à l'acte de vente pour reconstituer la chronologie et démontrer son rôle dans la mise en relation.

  • Mandat simple ou mandat exclusif : le risque n'est pas le même

La nature du mandat oriente la stratégie.

  1. Avec un mandat exclusif, le vendeur s'engage en général à ne pas vendre par un autre canal pendant une durée déterminée. S'il vend directement à un acquéreur présenté par l'agence, le risque de clause pénale ou de dommages et intérêts à la charge du vendeur est élevé.
  2. Avec un mandat simple, le vendeur peut vendre lui-même ou recourir à d'autres agences. Cela n'efface pas le rôle de l'agent qui a effectivement présenté l'acquéreur. L'arrêt du 7 mai 2026 concernait précisément un mandat non exclusif, ce qui n'a pas empêché la condamnation des acquéreurs. La vraie question n'est donc pas seulement de savoir si le mandat était exclusif, mais de déterminer qui a provoqué la vente et si l'éviction de l'agence procède d'une fraude.
  • Que peut obtenir l'agent et comment le prouve-t-il ?

L'agent qui agit contre l'acquéreur ne réclame pas l'exécution d'un contrat auquel l'acheteur n'est pas partie. Il demande la réparation d'un préjudice sur le fondement délictuel. En pratique, l'indemnité réclamée correspond le plus souvent à la commission perdue.

La charge de la preuve pèse sur l'agent. Il doit établir trois choses : une faute de l'acquéreur, un préjudice et un lien de causalité entre l'intervention de l'agence et la vente. Pour cela, il réunit le mandat régulier, la preuve de la présentation de l'acquéreur, la preuve de la vente et les éléments révélant la fraude. Un dossier qui se limite à un bon de visite, sans montrer la suite des événements, reste fragile. Un dossier qui retrace toute la chronologie est nettement plus solide.

  • Comment se défendre ou sécuriser la vente

Pour l'acquéreur, la défense ne consiste pas à répéter qu'il n'a rien signé avec l'agence. Depuis l'arrêt de 2008 et celui du 7 mai 2026, cet argument est insuffisant. Une défense utile vise l'absence de faute ou l'absence de lien de causalité : démontrer que l'acquéreur connaissait déjà le vendeur et le bien avant l'agence, que l'agence n'a pas été déterminante, ou que la vente est intervenue dans des conditions étrangères à son intervention. Le montant réclamé peut aussi être discuté, puisqu'il s'agit d'une indemnité et non d'une commission automatiquement due.

Pour le vendeur, la prudence commande de respecter son mandat et d'éviter d'organiser une vente directe avec un acquéreur que l'agence a présenté. Une clause pénale dans un mandat exclusif peut représenter un coût important.

Pour tous, la rédaction de la promesse de vente mérite une vigilance particulière. Une clause approximative destinée à organiser le risque d'une réclamation d'agence peut se retourner contre celui qui pensait se protéger. C'est précisément ce qui s'est produit dans l'affaire du 7 mai 2026, où la clause de prise en charge des poursuites a servi à démontrer la connaissance du droit à commission. Lorsqu'une agence est intervenue entre la visite et la signature, le sujet doit être traité clairement avec le notaire, et au besoin avec avocat en transaction immobilière à Paris, plutôt que dissimulé.

  • Questions fréquentes
  1. Un acheteur peut-il acheter en direct après avoir visité avec une agence ? Acheter sans agence n'est pas interdit en soi. Le risque apparaît lorsque l'agence a réellement présenté le bien et mis l'acquéreur en relation avec le vendeur, et que la vente directe traduit une volonté d'évincer l'agent pour supprimer sa commission.
  2. L'acheteur doit-il la commission s'il n'a pas signé de mandat ? Non, pas la commission contractuelle, car il n'est pas partie au mandat. En revanche, s'il a commis une faute ayant privé l'agent de sa rémunération, il peut être condamné à une indemnité sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
  3. Le bon de visite suffit-il à obliger l'acheteur à payer ? Non. Le bon de visite ne vaut pas mandat et ne crée pas, à lui seul, une obligation de payer la commission. Il sert de preuve de la visite et de la mise en relation par l'agence.
  4. Qu'a jugé la Cour de cassation le 7 mai 2026 ? Que des acquéreurs, après avoir visité un bien grâce à une agence titulaire d'un mandat non exclusif, puis acheté en direct à l'insu de celle-ci, engageaient leur responsabilité délictuelle. La connaissance du droit à commission et une clause de la promesse ont révélé une fraude aux droits de l'agent.
  5. Combien l'acheteur peut-il être condamné à payer ? Une indemnité réparant le préjudice de l'agent, généralement évaluée au regard de la commission perdue. Le montant dépend des preuves et de l'appréciation du juge, et non d'une application automatique du taux prévu au mandat.
  6. Le vendeur risque-t-il aussi quelque chose ? Oui. Le vendeur lié par un mandat, surtout exclusif, peut devoir une clause pénale ou des dommages et intérêts s'il vend en violation de ses engagements à un acquéreur présenté par l'agence.
  • Conclusion

La vente directe après une visite avec agence n'est pas une astuce sans risque. Lorsque l'agence a joué un rôle réel dans la mise en relation, écarter l'intermédiaire pour économiser la commission peut être qualifié de fraude et coûter une indemnité équivalente à cette commission. L'arrêt du 7 mai 2026 confirme et étend cette exposition, y compris en présence d'un mandat non exclusif. Avant de conclure en direct, comme avant de réclamer une commission, mieux vaut faire analyser le mandat, le bon de visite, la chronologie et les clauses de la promesse. C'est souvent à ce stade que se gagne ou se perd le dossier.

Article rédigé par Maître Guillaume Pierre, avocat au Barreau de Paris, exclusivement dédié au droit immobilier (baux, copropriété, travaux, transactions). Plus d'informations : https://pierre-avocat-immobilier.fr