Il est fréquent que le bailleur demande à conserver le dépôt de garantie, versé au moment de la conclusion du bail d'habitation, afin de couvrir des travaux de remise en état.
Le principe posé par l'article 1730 du code civil est que, s'il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état « excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Il convient donc de comparer l’état des lieux entrant et le sortant, en tenant compte des dégradations par vétusté ou force majeure.
L’article 1755 du Code civil prévoit « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure ».
La vétusté constitue alors une cause légale d’exonération du locataire, au titre de son obligation de réparations locatives.
En effet, il appartient au bailleur de remettre le logement en état lorsque le locataire a occupé les lieux pendant une longue durée.
La Cour de cassation a d'ailleurs, posé le principe d’une exonération du preneur du fait de la négligence ou du refus du bailleur de réaliser les travaux d’entretien lui incombant.
En résumé, il faut être particulièrement vigilant lors de l'établissement des états des lieux d'entrée et de sortie, car ils serviront de points de comparaison sur l'éventuelle dégradation du logement.
De même, il convient de garder à l'esprit que le bailleur a aussi une obligation de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.
Très souvent, les travaux de remise en état ne justifient pas la conservation du dépôt de garantie car le bien loué s'est dégradé par vétusté, ce qui relève de l'obligation d'entretien du bailleur.
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