Selon l’article 17 de la loi n° 65 – 557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis », dans le cadre de copropriétés, l’exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est « confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ».

Pour les actions en justice, selon l’article 55 du décret n° 67 – 223 du 17 mars 1967, pris en application de la loi du 10 juillet 1965, « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

Une modification importante a été apportée à ce texte par l’ordonnance n° 2019 – 650 du 27 juin 2019.

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit désormais, dans sa rédaction issue du décret du 27 juin 2019, que « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

L’habilitation donnée au syndic de copropriété pour agir en justice doit être précise

Il est précisé par l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que l’autorisation donnée au syndic de copropriété « n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créances, la mise en œuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition permettant la recharge normale des véhicules électriques… et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat ».

L’autorisation préalable donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic, en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, n’est donc requise que pour les actions au fond, non pour les actions en référé, ce qu’a confirmé la jurisprudence (Civ. 3ème, 5 novembre 1997, n° 95 – 21.653).

Cette autorisation préalable vise à donner une information complète au syndicat des copropriétaires sur l’action en justice qui sera engagée par le syndic.

Lorsque sont en cause des désordres imputables à des travaux, l’autorisation donnée au syndic doit indiquer avec précision les désordres dus à ces travaux, et dont la réparation doit être demandée en justice (En ce sens notamment : Civ. 3ème 27 avril 2000, n° 98 – 17.570).

Dans un tel cas, toujours dans ce souci d’information du syndicat des copropriétaires, les défendeurs à l’action engagée par le syndic devront être identifiés ou identifiables (En ce sens notamment : Civ. 3ème, 14 novembre 1991, n° 89-16.683 ; Civ. 3ème, 4 décembre 2002, n° 00 – 18.022).

L’habilitation donnée au syndic de copropriété à agir en justice doit lui être donnée avant que le juge statue, et avant la prescription de l’action

L’absence d’habilitation donnée au syndic de copropriété lors de la délivrance de l’assignation peut être couverte jusqu’à ce que le juge statue sur le litige.

L’article 121 du Code de procédure civile prévoit en effet que « dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue » (Pour un exemple : Civ. 3ème, 12 novembre 2003, n° 02 – 16. 845).

L’autorisation de l’assemblée générale doit en toute hypothèse être donnée au syndic avant que l’action soit prescrite (Pour un exemple : Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n° 02 – 16.631).

Une modification concernant les personnes pouvant soulever ce défaut d’habilitation du syndic de copropriété.

Avant le décret n° 2019 – 650 du 27 juin 2019 aucune limitation n’était donnée par l’article 55 du décret du 17 mars 2967 en ce qui concerne les personnes pouvant soulever ce défaut d’habilitation.

Celui-ci était donc fréquemment soulevé par les personnes dont la responsabilité était recherchée ainsi que par leurs assureurs, en particulier dans le cadre des actions visant à la réparation de désordres travaux réalisés dans un immeuble en copropriété.

Le décret n° 2019 – 650 du 27 juin 2019 a cependant restreint la possibilité de se prévaloir de ce défaut d’habilitation d’un syndic, en l’accordant aux seuls copropriétaires.

Il est en effet désormais précisé par l’article 55 du décret de 1967, dans sa nouvelle rédaction, que « seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice ».

Les conséquences de la modification relative à la justification de l’habilitation à agir en justice du syndic.

Au terme de son rapport annuel pour l’année 2017, la Cour de cassation formulait le souhait que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 soit réformé.

Elle indiquait que cette disposition était motivée « par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée », mais qu’elle était devenue « un moyen mis à la disposition de tiers à la copropriété leur permettant de différer l’issue du procès ».

Si ce qui a présidé à la modification de l’article 55 du décret du 17 mars 1977 est la volonté de protéger les copropriétaires, cette modification n’a pas atteint l’objectif qui était le sien.

En effet, dans nombre d’hypothèses, ces copropriétaires ne seront pas parties à l’action engagée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.

Les copropriétaires ne devraient donc avoir connaissance des actions engagées par le syndic qu’a posteriori, une fois qu’il sera trop tard, et plus précisément lorsqu’une décision de justice aura été rendue.

On peut donc douter que le décret du 27 juin 2019 ait pour effet de de renforcer la protection des copropriétaires.

Il peut au contraire être considéré que celui-ci a pour conséquence de restreindre le contrôle pouvant être exercé sur les actions en justice entreprises par un syndic de copropriété.