Pour rappel, conformément à l'article R.420-1 du code de l'urbanisme < l’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus >.

Dans cette affaire, un maître de l’ouvrage avait confié à un géomètre-expert une mission incluant notamment le dépôt d’une demande de permis d’aménager un lotissement.

Le contrat prévoyait que les esquisses de faisabilité devaient épuiser au maximum les dispositions d’urbanisme applicables à chacune des parcelles créées.

Le document d’urbanisme en vigueur précisait quant à lui que le coefficient maximal d’emprise au sol devait être calculé sur la surface de chaque lot et non sur la surface totale.

Si l'architecte entrepreneur avait obtenu un permis d’aménager sur la base d’un calcul distinct, les agences immobilières ne parvenaient cependant pas à vendre les lots réalisés en raison de leur petite surface de 80 m2 chacune.

Le maître de l’ouvrage a résilié le contrat de maîtrise d'oeuvre et a obtenu par l’intermédiaire d’un autre géomètre-expert, un permis d’aménager modificatif avec des surfaces d’emprise au sol augmentées.

Le géomètre-expert initial a assigné le maître de l’ouvrage en paiement de ses honoraires et celui-ci a réclamé à titre reconventionnel la réparation de son préjudice résultant du retard de commercialisation des lots.

Il appartenait donc à la Cour de cassation de préciser la date à laquelle s'apprécie la faute de l'architecte entrepreneur dans l'exécution de sa mission. 

Par un arrêt en date du 4 avril 2024, la Cour suprême a jugé que : < la faute du géomètre-expert s’appréciant à la date de l’exécution de sa mission, l'effet rétroactif de l'annulation ultérieure d'un règlement d'urbanisme est sans incidence sur cette appréciation >.

La cour suprême a retenu que : <La demande d’autorisation établie par le géomètre-expert n’était pas conforme à cette obligation, car à la date à laquelle elle avait été déposée, le plan d’occupation des sols (POS) de la commune permettait de calculer le coefficient d’emprise au sol des constructions sur la surface de chaque lot plutôt que sur la totalité de la surface à lotir >.

Ainsi < malgré l’annulation ultérieure de la modification du POS qui permettait ce calcul, elle a pu en déduire que le géomètre-expert qui n’avait pas tenu compte de la règle en vigueur à la date du dépôt du permis d’aménager, avait manqué à ses obligations>.

C’est dans ces conditions que le géomètre-expert a été condamné à payer au maître de l’ouvrage la somme de 28.880 euros à titre de dommages et intérêts liés au retard dans la commercialisation des lots.