La loi ALUR pour l’« Accès au logement et un urbanisme rénové » a été votée le 24 mars 2014 à l’initiative de Cécile DUFLOT.
Elle régit notamment la location meublée touristique destinée à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées d’une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Ceci nécessite un changement d'usage (sauf si le local constitue la résidence principale du loueur, aucune démarche n'est alors requise, la location se faisant librement).
Une délibération du conseil municipal ou de l'établissement public de coopération intercommunal (EPCI) peut définir un régime d'autorisation temporaire de ce changement d'usage.
Les infractions à cette réglementation sont pénalement sanctionnées : amende d'un montant maximum de 25 000 euros et astreinte seront versées à la commune dans laquelle est situé l'immeuble.
En raison du mécontentement de nombreux professionnels, la loi ALUR a été remaniée par la loi MACRON du 6 août 2015 pour la « croissance, l’activité et l’égalité des activités économiques » et par le dispositif PINEL sur l’investissement locatif pour 2015.
Cette étude a pour objectif de préciser les modifications de la loi du 6 juillet 1989 et du code civil par la loi ALUR qui régissent dorénavant les contrats de locations vide et meublée occupées par le locataire à titre de résidence principale et la colocation.
CONCLUSION DU BAIL
Les honoraires d’entremise ou de négociation sont depuis septembre 2014 à la charge exclusive du bailleur, à l'exception des prestations suivantes : visite et constitution du dossier du locataire, rédaction du bail, et réalisation de l'état des lieux qui sont partagées par moitié entre bailleur et preneur et ne peuvent excéder un plafond par mètre carré de surface habitable, fixée par le décret du 1er août 2014 qui prévoit que le plafond portant sur les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de rédaction de bail est égal :
- pour les logements situés en zone très tendue, à 12 euros par mètre carré de surface habitable
- pour les logements situés en zones tendue, à 10 euros par mètre carré de surface habitable
- pour les logements situés en dehors des zones tendues et très tendues, à 8 euros par mètre carré de surface habitable.
Le plafond portant sur la prestation de réalisation de l'état des lieux est égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable.
Le locataire peut faire compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant sa signature et dans le mois du premier jour de chauffe pour les éléments de chauffage.
Le dépôt de garantie est dorénavant d’1 mois de loyer.
Les contrats types de location ou colocations vide et meublée ont été publiés par décret du 29 mai 2015 et applicables au 1er août 2015.
De nouvelles clauses obligatoires sont apparues (montant du loyer du précédent locataire, description des travaux effectués après son départ, les honoraires de l’agence, la surface habitable du logement) et des pièces sont à annexer au bail : notice des droits et obligations respectives du bailleur et du locataire (dans l’arrêté du 29 mai 2015 paru au JO du 31 mai 2015), dossier de diagnostic technique, extrait du règlement de copropriété.
Le diagnostic technique comporte le DPE, le constat des risques d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques et dorénavant le diagnostic amiante, l’état de l’installation intérieure électrique et de gaz.
Si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée sur le bail, le locataire peut réclamer une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
- Encadrement des loyers
En location vide (depuis 2012), meublée (1er août 2014) ou colocation, le loyer est encadré de sorte que le bailleur ne peut plus augmenter le loyer entre deux locataires dans les zones tendues (Paris).
Depuis le 1er août 2015 à Paris, les nouveaux baux doivent respecter un plafond de loyer fixé par arrêté préfectoral en fonction d’un loyer de référence, d’un loyer de référence majoré et d’un loyer de référence minoré. Le plafond de loyer est égal au loyer de référence majoré x le nombre de m² de surface habitable. (voir pour le calcul www.referidf.com)
Si le loyer actuel est inférieur au plafond, le bailleur applique l’ancien loyer.
Si le loyer est supérieur au plafond, le bailleur doit ramener l’ancien loyer au niveau du plafond.
Un complément de loyer est possible dans la première hypothèse si le logement présente des caractéristiques de localisation et de confort supplémentaires par comparaison avec des logements semblables situés dans le même secteur. Il peut être contesté par le locataire dans les deux mois suivant l’entrée dans les lieux.
Pour les locations meublées, une liste des meubles obligatoires est applicable au 1er septembre 2015 selon décret du 31 juillet 2015. Elle vient préciser les éléments qui doivent équiper la cuisine : plaques de cuisson, four, réfrigérateur avec au minimum un freezer, outre la vaisselle et les ustensiles de cuisine. Chacune des pièces doit être équipée du mobilier adéquat (literie, étagères, dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres, luminaires)
Une caution ne peut pas être demandée si le bailleur a souscrit une assurance sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.
Si le bailleur est une personne morale (autre que société familiale), seule une caution d’un organisme ou à un étudiant ne bénéficiant pas de bourse peut être demandée. (article 22-1 de la loi de 1989)
La GUL (garantie universelle des loyers) devrait être remplacée par une caution solidaire de l’Etat (article 24-1) pour les locataires les plus précaires uniquement.
La Colocation est formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats soumis au contrat type et à l’encadrement des loyers. Le bailleur peut lui-même souscrire une assurance pour compte récupérable. Il pourra choisir entre charges réelles ou charges forfaitaires.
La solidarité entre colocataire et de la caution prend fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau locataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard après un délai de 6 mois suivant la date d’effet du congé. (article 8-1)
VIE DU BAIL
- Indexation/révision du loyer
Si le bailleur n’a pas manifesté sa volonté de révision du loyer dans un délai d’un an suivant la prise d’effet du bail, le bailleur sera réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée (fin des révisions rétroactives). Cette disposition s’applique aux contrats en cours et aux nouveaux contrats à compter du 26 mars 2015.
- Travaux
L’article 1724 du Code civil prévoit que, pendant la durée du bail, le locataire doit supporter les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu’à sa fin. La nouvelle rédaction précise que, si ces réparations durent plus de vingt et un jours (au lieu de 40 jours auparavant), le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
- Renouvellement du loyer
- du bail meublé
Si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé e lors des renouvellements ultérieurs. (article 25-9)
- du bail vide
Une action en diminution ou en réévaluation du prix peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat (hors complément de loyer, est supérieure au loyer de référence majoré ou inférieur au loyer de référence minoré. (article 17-2)
La hausse du loyer s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.
FIN DU BAIL
La restitution du dépôt de garantie est de deux mois ou d’un mois maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le bailleur peut conserver une provision de 20% du montant jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de copropriété.
- Résiliation amiable : article 15 loi de la loi du 6 juillet 1989
Depuis la Loi MACRON du 6 août 2015, le préavis du locataire est d’un mois pour Paris pour les logements vides ou meublés. (Deux mois pour les autres villes ou un mois pour motif de santé, perte d’emploi ou mutation, RSA)
Le congé pour reprise du bailleur s’applique dorénavant aux contrats en cours vides ou meublés.
Le bailleur doit dorénavant justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
Toutefois, le bailleur ne peut donner congé si le locataire est âgé de plus de 65 ans (ou a à sa charge une personne de plus de 65 ans) et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements conventionnés sans lui proposer un relogement. Cette disposition ne s’applique pas si le bailleur est une personne de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources.
Les âges sont appréciés à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date du congé.
En cas d’acquisition du bien occupé, les règles du congé par le bailleur sont plus encadrées depuis la loi MACRON :
- Le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition.
- Le congé pour vendre peut être délivré lorsque le terme du contrat en cours intervient plus de 3 ans après la date d’acquisition. A défaut (terme du bail dans moins de 3 ans), le bailleur ne peut donner congé qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours.
- Résiliation judiciaire
- en cas d’impayés de loyer ou du dépôt de garantie
Pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, l’Article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dorénavant que l’huissier qui a délivré le commandement de payer visant cette clause doit également saisir la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) sous peine d’irrecevabilité de l’assignation en expulsion.
Des délais de paiement de 3 ans peuvent être octroyés au locataire (1244-1 code civil) contre deux ans auparavant.
- pour défaut d’assurance contre les risques locatifs
Un mois après une mise en demeure infructueuse, le bailleur peut lui-même souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Le bailleur doit remettre une copie du contrat au locataire.
Une clause de résiliation peut également est prévue au bail pour défaut d’assurance.
La prescription pour agir en justice sur le fondement d’un contrat de bail est dorénavant de 3 ans à compter de la connaissance des faits permettant d’exercer un droit (article 7-1 loi du 6 juillet 1989) (5 ans auparavant).
En conclusion, la loi ALUR est venue alourdir la règlementation en ajoutant de nouvelles dispositions et de nouvelles compétences pour les juges des tribunaux d’instance. Il existe un risque d’accroissement du contentieux sur l’interprétation de ses clauses et sa mise en application.
Elle favorise toutefois les locataires dans les zones tendues et clarifie certains points, parfois au détriment des professionnels de l’immobilier.
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