La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a modifié plusieurs règles applicables aux baux commerciaux, artisanaux et de services. Quatre points méritent d'être vérifiés dans vos contrats en cours ou à venir.
Le loyer mensuel devient un droit du locataire. Depuis le 28 mai 2026, le locataire peut exiger de régler son loyer chaque mois plutôt que chaque trimestre, y compris pour les baux en cours. Le bailleur ne peut ni s'y opposer, ni prévoir de clause contraire (sauf arriérés non contestés). > art. L. 145-32-1 c. com.
Le dépôt de garantie est plafonné. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie et l'ensemble des garanties exigées par le bailleur (pour les locaux concernés) ne peuvent plus dépasser l'équivalent d'un trimestre de loyer. > art. L. 145-40 c. com.
La variation du loyer peut être encadrée par une clause « tunnel ». Si le loyer est indexé sur l'indice des loyers commerciaux (ILC), le bail peut désormais prévoir une clause qui limite, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice. > art. L. 145-38-1 c. com.
La clause résolutoire est rééquilibrée. Le locataire qui demande la suspension des effets d'une clause résolutoire pour non-paiement doit désormais démontrer sa capacité à apurer sa dette locative. > art. L. 145-41 c. com.
Pour un bailleur, il convient de revoir la rédaction des nouveaux baux et des renouvellements (montant du dépôt de garantie, clause d'indexation, clause résolutoire) et d'anticiper les demandes de mensualisation. Pour un locataire, ces évolutions ouvrent de nouveaux leviers, à condition d'en connaître précisément les conditions.
Chaque bail commercial en cours ou à venir gagne à être relu à la lumière de ces nouvelles règles.
Maître Luisa MANN, avocate en droit immobilier à Bordeaux
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