ACHETER, VENDRE ET CONSTRUIRE
SUR LA COMMUNE DE LEGE CAP FERRET
par
MARIE FRANCOISE LASSERRE AVOCAT AU BARREAU DE BORDEAUX 05 57 10 58 68
CERTIFICAT DE SPECIALISATION DROIT IMMOBILIER, MENTION QUALIFIANTE LOTISSEMENT
CERTIFICAT DE SPECIALISATION DROIT PUBLIC, MENTION QUALIFANTE URBANISME
Une grande partie du territoire de la commune de LÈGE CAP FERRET correspond à un maillage de différents lotissements privés qui ont été élaborés pour certains avant la 2ème guerre mondiale mais qui ont tous été achevés au plus tard dans les années1960.
L'élaboration de ces différents lotissements a été lourde et longue, elle est intervenue sous le contrôle strict de la Préfecture de la Gironde qui a, en fin de processus, approuvé les documents des différents lotissements, qui s'imposent donc aux acquéreurs des lots
Deux types de documents constituent la pierre angulaire de chaque lotissement.
Il s'agit d'une part des documents graphiques, qui tracent le périmètre des différents lots et bien souvent l'implantation des villas à l'intérieur des lots.
Il s'agit de seconde part des cahiers des charges des lotissements, qui édictent les régles notamment dans l'implantation, la composition et l'aspect des constructions, qui régissent les rapports des colotis entre eux.
Tant les documents graphiques que les cahiers des charges de ces lotissements s'imposent aux différents acquéreurs.
S'ils ne sont pas respectés spontanément, alors ils le sont par la contrainte, par le biais de condamnations à mise en conformité sosou astreintes prononcée par les juridictions judiciaires.
On le voit, au fil du temps ce strict contrôle du respect des documents privés des lotissementsde la commune de LEGE CAP FERRET aboutit à ce que les lots pouvant être disponibles sur le marché, rares, présentent une réelle valeur foncière et en investissement.
Ils sont donc l'objet d'un grand intérêt, voire de convoitise et génèrent il faut le dire, des croyances erronées
L'acquéreur devra donc être prudent dans ce qui lui sera présenté comme tout comme autant de certitudes.
Par exemple,pourrait lui être présentée une obligation d'acheter comme constituant un ensemble, des lots contigus qui pourraient être disponibles sur le marché , ce qui est faux : chaque lot à sa propre vie , est indépendant des autres même s'ils sont contigus,et peut faire l'objet de transactions indépendantes.
De son côté, le vendeur devra présenter en toute loyauté à son acquéreur potentiel les obligations de droit privé attaché au lot.
Le vendeur devra lors de la vente notariée ,fournir à l'acquéreur le cahier des charges du lotissement.
Les documents graphiques souvent sont en effet difficiles à retrouver, mais le cahier des charges du lotissement et les références contenues à l'acte notarié permettront à l'acquéreur d'avoir si besoin en est, accès aux documents graphiques.
En cas de manquement à ce sujet, la responsabilité du vendeur pourrait être lourdement engagée,la nullité de la vente pouvant être dans certaines conditions ordonnée et le préjudice de l'acquéreur, indemnisé.
L' acquéreur du lot en sollicitant autorisation de construire ou d'agrandir de démolir ou de modifier l'existant, devra présenter un projet qui soit conforme tant aux règles d'urbanisme de la commune et à son PLU aux règles de droit privé de cahier des charges de lotissement.
En effet, les règles d'urbanisme posé par le PLU de la commune sont indépendantes de celles posées par les cahiers des charges de droit privé des lotissements.
Le porteur du projet d'urbanisme pourra de ce fait, se heurter à une contradiction, que l'on retrouve régulièrement, entre les règles d'urbanisme contenues au PLU et les règles contenues à l'intérieur des des cahiers des charges de lotissement.
Face à ce type de difficultés,pour la résoudre il faut que le projet soit conforme à celle la plus stricte, des deux règles qui se contrediront : de telle sorte, le porteur du projet n'encourera pas de recours sérieux de la part de ses voisins.
Lors de l'exécution de son projet,le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme devra aviser son maître d'oeuvre s'il n'est pas du terroir, de l'interdiction imposée dans la commune pour préserver la tranquillité des voisins en été : aucun travaux de gros œuvre ne doitent être exécutés entre le 2ème week-end du mois de juillet de chaque année et le week-end qui suit le 15 août (l'arrêté municipal est joint au présent article).
Une fois le projet achevé, une importante règle de vie à observer par le nouvel acquéreur sera de préserver la tranquillité de ses voisins en s'abstenant de nuisances sonores.
En effet de plus en plus il est considéré que les nuisances sonores peuvent atteindre à la santé de la personne qui les subit
À ce titre, le tapage tant nocturne que diurne est prévu et réprimé par le Code de la Santé Publique,et celui qui est en infraction pourra devoir répondre de son fait devant les juridictions pénales, voire être tenu à indemniser ses voisins des préjudices qui leur auront ainsi été occasionnés.
Fait à Bordeaux , janvier 2024, par
MARIE FRANÇOISE LASSERRE AVOCAT
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