La survenance de dégâts des eaux est un problème récurrent en copropriété.

Une simple fuite d’eau peut occasionner des dégâts considérables dans un appartement, pouvant même  endommager la structure de l’immeuble.

En présence d’un dégât des eaux, il vous appartient de déclarer votre sinistre auprès de votre assureur, en respectant le délai prévu à votre contrat d’assurance.

Cette déclaration de sinistre doit être effectuée, quelle que soit votre qualité (locataire, occupant, copropriétaire occupant ou non), « victime » ou « responsable » du dégât des eaux.

Cette déclaration de sinistre permet à votre assurance d’instruire le sinistre.

L’indemnisation des sinistres inférieurs à 5.000 euros – la convention IRSI

Les compagnies d’assurance ont mis en place un mécanisme de gestion simplifié des sinistres dégâts des eaux en copropriété, institué par la convention inter-assurances IRSI (Indemnisation et Recours des sinistres immeubles), pour les dommages allant jusqu’à 5.000 euros.

En application de cette convention, un seul assureur, l’assureur gestionnaire du sinistre, intervient dans la prise en charge de la gestion du dossier d’indemnisation pour le compte de tous les assureurs concernés.

L’« assureur gestionnaire du sinistre », est l’assureur de l’occupant, copropriétaire occupant ou non de l’habitation dans lequel un dégât des eaux est constaté.

Les difficultés dans l’indemnisation et les actions envisageables

En matière de dégât des eaux en copropriété, des blocages peuvent survenir notamment lorsque :

-Le montant des dommages est supérieur à 5.000€ et que la convention IRSI précitée est inapplicable.

-L’origine du dommage est indéterminée par les experts désignés par l’assureur ou par l'inertie d'un intervenant ( voisin, syndic), ou contestée par l’une des parties.

-L’indemnisation proposée n’est pas satisfaisante

Dans ces situations de blocage, ou parfois d’urgence (ex : effondrement de plancher), il est recommandé de s’adresser à un avocat afin qu'il entreprenne les procédures adaptées à votre situation, que vous soyez «victime » ou « responsable » du dégât des eaux.

L’Expertise judiciaire préalable

Le recours à l’expertise judiciaire s’avère souvent nécessaire, lorsque la cause des infiltrations est indéterminée, ou lorsqu’il coexiste plusieurs causes dans la réalisation du dommage sans qu’il ne soit possible de déterminer les imputabilités entre les parties concernées.

L’article 145 du code de procédure civile rappelle en effet que :

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé »

Cette demande est adressée devant le juge des référés, et nécessite la rédaction d'une assignation, rappelant les faits, et justifiant le motif légitime à cette demande d'expertise judiciaire.

Le juge désignera un Expert judiciaire, et sa décision précisera sa mission, le montant de la consignation, (somme d’argent versée à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert judiciaire), le délai dans lequel l’expert doit accomplir sa mission et déposer son rapport d'expertise.

Selon la mission usuelle, l’Expert judiciaire est tenu de déterminer l’origine ou la cause des dommages et de donner son avis sur les imputabilités, étant précisé que les parties peuvent demander au juge de compléter la mission sur tels ou tels points.

Une fois désigné et la consignation versée, l’Expert judiciaire organisera une ou plusieurs réunions d’expertise en présence des parties concernées afin de répondre à la mission qui lui a été ordonnée.

Il est recommandé d’être assisté d’un avocat lors des opérations d’expertise, et parfois d’un expert technique, afin d’être en mesure d’apporter des observations en réplique à vos contradicteurs, ou à l’Expert judiciaire.

L’Expert donne un avis technique, et ne peut porter d'appréciations d'ordre juridique.

Toutefois, les conclusions du rapport de l’Expert judiciaire sont déterminantes, puisqu'elles servent à déterminer les responsabilités dans le cadre d’une action judiciaire ultérieure.

Exemple : l’Expert relève que les dommages affectant votre appartement sont provoqués par la douche de votre voisin de l'appartement du dessus qui est fuyarde. 

Il relève que la douche de votre voisin de l'appartement du dessus n’est pas conforme, puisqu’elle ne dispose pas d’étanchéité, de sorte qu'elle provoque des infiltrations lors de son utilisation.

Il relève que cette salle de bain a été réalisée par une entreprise il y a deux ans.

Cette conclusion permettra d’établir sur le plan judiciaire la responsabilité de votre voisin notamment sur le fondement des troubles anormaux du voisinage (art. 544 du Code Civil), mais également celle de l’entreprise ayant effectué des travaux ne répondant pas aux règles de l’art, engageant sa responsabilité sur le fondement de la responsabilité délictuelle(art.1240 du Code civil)

La demande d’indemnisation devant le Tribunal.

Au dépôt du rapport de l’Expert judiciaire, un accord peut être trouvé entre les parties, mais à défaut, il conviendra de saisir le Tribunal afin de solliciter une indemnisation sur la base du rapport d’expertise déposé.

Il convient de rappeler que le juge n’est pas lié par les conclusions de l’Expert judiciaire, de sorte que les causes ou le montant des dommages peuvent toujours être débattus devant le juge.

Si vous disposez d’une garantie « protection juridique » attachée à votre contrat d’assurance habitation, vous pouvez la saisir en indiquant le nom de l’avocat choisi, afin que cette dernière prenne en charge les honoraires de ce dernier dans les limites du barème prévu au contrat, ainsi que les frais afférents à toutes procédures (notamment les frais d’huissier)

L’intérêt est également de bénéficier d’une couverture des frais d’expertise judiciaire qui peuvent s’avérer couteux, là encore dans les limites prévues par le contrat.