Le 7 juin 2019, le Conseil d'Etat a rendu une décision très importante concernant la fiscalité immobilière. Il s'agit en effet d'une décision relative à la fiscalité des sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC).

La décision du Conseil d'Etat apporte un éclairage important concernant l'imposition des sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC). En effet, il apporte des précisions sur l'interprétation de l'article 208 C du code général des impôts. Cet article prévoit ainsi, le régime fiscal applicable aux sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC). Par ailleurs cette décision apporte également des précisions sur des aspects relatives à la fiscalité des entreprises. Il y a tout d'abord un éclairage sur la question de la comptabilisation des provisions pour dépréciations. Ensuite, il y a également le sujet de la comptabilisation des déductions des amortissements des primes de remboursements d'obligations convertibles. Enfin, il y a la question du remboursement des créances fiscales issues du report en arrière des déficits des SIIC.

La rectification relative aux provisions pour dépréciation de créances comptabilisées au titre d'un exercice clos

Le Conseil d'Etat consolide les droits et garanties du contribuable, dans le cadre de ses changes avec l'administration fiscale. Ainsi, la Cour devait vérifier, si l'absence de réponse de l'administration ne violait pas les droits et garanties du contribuable.

"Par suite, en jugeant, pour écarter le moyen tiré de l’insuffisante motivation de la réponse aux observations du contribuable sur la rectification relative aux provisions pour dépréciation de créances comptabilisées au titre de l’exercice clos le 1er janvier 2003, que la société Gecina devait être regardée comme ayant tacitement accepté cette rectification, alors qu’il y avait lieu pour elle de rechercher si l’absence de réponse de l’administration sur ce point avait en l’espèce privé la contribuable d’une garantie, la cour a commis une erreur de droit. La société requérante est, dès lors, fondée à demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque en tant qu’il statue sur la rectification en litige."

La déduction des amortissements des primes de remboursement d'obligations convertibles des bénéfice d'un exercice clos dans le cadre des SIIC

La décision apporte un éclairage sur les possibilités de déduction des amortissements de primes de remboursement des obligations convertibles. Ici, la question se pose dans le cadre d'un exercice clos. Ainsi, il ressort de la décision que la possibilité de déduire les amortissements n'est possible que; s'il y a une réelle possibilité que l'entreprise ait à supporter la charge des primes de remboursement des obligation convertibles. Il s'agit d'une simple confirmation des règles de comptabilisation des amortissements dans le cadre d'une SIIC.

"Pour la détermination des bénéfices immédiatement imposables en raison de l’exercice de l’option pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées, la société Gecina a déduit la totalité des dotations aux amortissements inscrites dans sa comptabilité pour un montant de 11 200 482 euros. L’administration a remis en cause cette déduction au motif qu’à la date à laquelle elle a été pratiquée, la probabilité que la société ait à supporter la charge du paiement des primes de remboursement était presque nulle. Par des motifs non contestés en cassation, la cour administrative d’appel de Versailles a jugé que l’administration avait à bon droit réintégré la somme en litige dans le bénéfice imposable de la société au titre de l’exercice ouvert et clos le 1er janvier 2003."

Les conséquences de l'absence de déduction de l'amortissement sur la valorisation de l'actif net

Le Conseil d'Etat estime que l'absence de déduction de l'amortissement avait forcément une conséquence sur la valorisation de l'actif net de la société. Ainsi, cela entraîne une surestimation de la valeur de son actif net fiscal, lors de la clôture de son bilan. Par conséquent, la société doit pouvoir la corriger, dès lors que c'est un exercice fiscal non prescrit.

"La cour a jugé que la société n’apportait pas de précisions permettant d’apprécier si et comment l’absence de déduction de ces amortissements avait eu pour conséquence une surestimation de la valeur de son actif net et quelle serait son incidence sur la variation de la valeur de son actif net au cours de l’exercice clos le 1er janvier 2003. En statuant ainsi, alors, d’une part, que cette absence de déduction avait nécessairement entraîné une surestimation de la valeur de son actif net fiscal au bilan de clôture de l’exercice clos le 1er janvier 2003 et, d’autre part, que l’actif net fiscal du bilan d’ouverture de ce même exercice, premier exercice non prescrit, ne pouvait être corrigé de cette erreur, la cour a commis une erreur de droit. Son arrêt doit, dès lors, être annulé en tant qu’il statue sur la rectification en litige. "

Les conséquences d'une erreur de comptabilisation des dépenses de travaux d'entretien au titre d'un exercice clos

Le Conseil d'Etat a une interprétation différente de celle de la Cour, concernant les dépenses en causes. La société avait comptabilisé à tort les dépenses comme étant des immobilisations, alors qu'il s'agissait de charges. La société reconnaît d'ailleurs son erreur, au regard de la comptabilisation des dépenses de travaux. Ainsi, la comptabilisation des dépenses en immobilisations entraînait forcément une surestimation de son actif net.

"En rejetant la demande de la société au motif qu’elle n’établissait pas que les travaux auraient eu pour effet de prolonger de manière notable la durée d’utilisation des immeubles et, par suite, d’entraîner une augmentation de la valeur pour laquelle ces éléments figuraient à l’actif du bilan de l’entreprise, alors, d’une part, que la société Gecina ne contestait pas que les dépenses en cause constituaient des charges et n’auraient pas dû être immobilisées et, d’autre part, que l’erreur qu’elle avait commise avait nécessairement entraîné une surestimation de la valeur de son actif net fiscal, la cour a commis une erreur de droit. Son arrêt doit, dès lors, être annulé en tant qu’il statue sur la rectification en litige."

Les modalités de remboursement de créances fiscales nées du report en arrière des  déficits pour les SIIC

Le Conseil d'Etat fait un rappel de l'utilisation par les entreprises, de leurs déficits antérieurs. Ainsi, la gestion de ces déficits par l'entreprise peut faire naître à son profit une créance fiscale.

"Aux termes du I de l’article 220 quinquies du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux impositions en litige : “ Par dérogation aux dispositions du troisième alinéa du I de l’article 209, le déficit constaté au titre d’un exercice ouvert à compter du 1er janvier 1984 par une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés peut, sur option, être considéré comme une charge déductible du bénéfice de l’antépénultième exercice et, le cas échéant, de celui de l’avant-dernier exercice puis de celui de l’exercice précédent, dans la limite de la fraction non distribuée de ces bénéfices et à l’exclusion des bénéfices exonérés en application des articles 44 sexies, 44 sexies A, 44 septies et 207 à 208 sexies (...). / L’excédent d’impôt sur les sociétés résultant de l’application du premier alinéa fait naître au profit de l’entreprise une créance d’égal montant (...) “. "

                   Les conséquences de l'exercice de l'option pour le régime des SIIC

L'option pour le régime des SIIC n'entraîne pas la cession ou la cessation d'une entreprise. Cependant, elle fait l'objet d'une imposition immédiate de ses bénéfices, comme lors d'une cession ou d'une cessation.

"Si, en vertu du deuxième alinéa du 2 de l’article 221 du code général des impôts, une société cessant, totalement ou partiellement, d’être soumise à l’impôt sur les sociétés au taux prévu au deuxième alinéa du I de l’article 219, comme c’est le cas lorsqu’elle exerce l’option pour le régime prévu en faveur des sociétés d’investissements immobiliers cotées par l’article 208 C de ce code, fait l’objet d’une imposition immédiate de ses bénéfices dans les mêmes conditions que celles qui sont prévues aux 1 et 3 de l’article 201 pour les cas de cession ou de cessation d’une entreprise industrielle ou commerciale, il n’en résulte pas que l’exercice de cette option constitue une cession ou une cessation d’entreprise, au sens du II de l’article 220 quinquies du code général des impôts cité ci-dessus, lequel... "

Par ailleurs, le régime fiscal des SIIC n'interdit pas l'option pour le report en arrière des déficits. Ainsi, il y a une interdiction pour le report en arrière qu'en cas de cession ou cessation totale de l'entreprise.

"au surplus, n’interdit l’exercice de l’option pour le report en arrière qu’en cas de cession ou de cessation totale de l’entreprise. "

          L'option pour le régime des SIIC ne constitue pas une cessation totale d'entreprise

L'option pour le régime des SIIC n'équivaut pas à une cession ou cessation totale de l'entreprise. Ainsi, similitude ne veut pas dire similaire.

"Par suite, en jugeant que la société Gecina ne pouvait opter pour le report en arrière de ses déficits des exercices clos les 31 décembre 2003 et 31 décembre 2005 au motif que l’exercice de l’option pour le régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées devait être assimilé, pour l’application du II de l’article 220 quinquies, à une cessation totale d’entreprise, la cour a commis une erreur de droit. Son arrêt doit, dès lors, être annulé en tant qu’il statue sur la demande de la société Gecina tendant au remboursement des créances fiscales nées du report en arrière de ses déficits. "

Cette décision apporte des précisions importantes sur un des outils d'optimisation de la fiscalité immobilière.                                                                                   

                                                                                                     Miguel NICOLAS

                                                                                                 Avocat au barreau de Paris

                                                                                                 Tel: 06 49 44 50 63

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