Un chantier sans aléas, on en rêverait, mais ça n’existe pas : qualité du sol, malfaçons, retards, assurances, troubles du voisinage, réception, autant de pièges à déjouer et de reflexes à acquérir.
Les risques d’inondation, risque d’effondrement du fait de la mauvaise qualité du sol ,les risques sismiques, sont autant de motifs qui peuvent compromettre la réalisation d’un projet immobilier.
Pourtant l’Article 1792 du code civil prévoit :
Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
Ces obligations s’avérant insuffisantes, de nouvelles normes s’imposent aux vendeurs et constructeurs, dès la vente, et dès le démarrage de la construction, la jurisprudence allant jusqu’à retenir le caractère décennal des désordres quand les normes préventives ne sont pas respectées.
- L’obligation pour le vendeur de fournir un diagnostic sur l’état des risques et pollutions (diagnostic ERP : article L125-5 du Code de l'environnement)
Ce diagnostic est à la charge du vendeur en cas de vente de toute construction de terrain, parcelle ou ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision.
Il est obligatoire pour les biens suivants :
- Zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé, ou des risques miniers résiduels approuvé par le préfet
- Zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 (le plus élevé)
- Zone à potentiel radon (gaz radioactif) de niveau 3 (le plus élevé)
- Périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé par le préfet.
- Périmètre mis à l’étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le préfet.
Ces informations peuvent être obtenues en consultant https://www.georisques.gouv.fr.
Si le diagnostic n’a pas été fourni, l’acquéreur ou le locataire peuvent demander la résiliation du contrat ou la diminution du prix.
II- L’étude de sol devient obligatoire en cas de construction de maison individuelle (CCMI)
SELON la Fédération française de l’assurance, « 20.000 à 30.000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des zones argileuses sans fondations adaptées ».
L'étude géotechnique doit :
- Informer l'acheteur du risque potentiel ;
- Informer le constructeur qui devra proposer des solutions techniques adaptées.
L’article 68 de la loi « ELAN » (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 68) prévoit, en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, la transmission à l’acquéreur d’une étude géotechnique préalable. Cette étude est en outre transmise par le maître d’ouvrage avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements.
L’étude de sol est composée de :
- L'étude géotechnique préalable: qui identifie les risques géotechniques d'un terrain et définit des principes généraux de construction.
- L'étude géotechnique de conception: qui contient les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction.
L’Arrêté du 22 juillet 2020 définit les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux.
L’arrêté prévoit 3 catégories de zones de faible à forte.
L'étude de sol est obligatoire dans les zones où l'exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.
Les zones argileuses à faible risque sont la Bretagne, les Vosges, le Massif Central, les Pyrénées, les Alpes ou la Corse.
- La non-conformité aux règlements parasismiques peut constituer un désordre de nature décennale :
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt du 25 mai 2005 (Cass. civ. 3, 25-05-2005,) a retenu que :
La Cour d’appel qui relève que les défauts de conformité aux règlements parasismiques étaient multiples, qu’ils portaient sur des éléments essentiels de la construction et constituaient un facteur d’ores et déjà avéré et certain de perte de l’ouvrage par séisme, peut en déduire que la garantie décennale est applicable.
Dans un arrêt du 19 septembre 2019, elle a par ailleurs retenu que les normes sismiques trouvaient également à s’appliquer en cas de réhabilitation d’un immeuble, et de modification importante de sa structure ( Cass. civ. 3, 19-09-2019, n° 18-16.986, FS-P+B+I, Rejet)
« la cour d'appel a retenu que, compte tenu de la date de délivrance du permis de construire, les normes parasismiques applicables au chantier litigieux étaient prévues par le décret n° 91-461 du 17 mai 1991 et l'arrêté du 29 mai 1997 pris pour son application, et a considéré qu'il résultait de la combinaison de ces textes que ces normes parasismiques s'appliquaient d'une manière générale " aux modifications importantes des structures des bâtiments existants ", de sorte que les travaux de rénovation réalisés par la société Besson bâtiment, qui impliquaient précisément de telles modifications, étaient soumis à ces normes parasismiques »
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