Conformément à l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, dans les communes littorales, l’extension de l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les agglomérations et villages existants.
Constitue une zone d’urbanisation diffuse, en continuité de laquelle les dispositions de l’article précité prohibent toute extension de l’urbanisation, le secteur dans lequel les constructions sont édifiées sur de grandes parcelles et qui se trouve nettement distinct des zones urbanisées situées au nord-est, du fait de la faible densité d’implantation des constructions et de la présence de parcelles non bâties au nord. Si la cartographie annexée au SCOT inclut ce secteur dans les agglomérations et villages, les dispositions de ce schéma sont incompatibles avec les dispositions de la loi littoral et ne peuvent être prises en compte pour apprécier la conformité d’un permis d’aménager avec l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme (CAA Nantes, 7 juin 2024, n°23NT01002) :
Rue Convers (Villers-sur-Mer)
Si un SCOT identifie les différents villages et agglomérations du territoire mais précise que cette liste n’est pas limitative, le juge administratif peut qualifier un secteur de village (bien que non inclus dans les villages identifiés par ledit SCOT). Si un tel schéma définit les villages comme « caractérisés par une composition urbaine de plus de 50 constructions ayant une densité significative organisées avec un réseau de voiries autour d’un noyau traditionnel », correspond à cette définition un secteur éloigné d’une agglomération, mais comportant une quarantaine de constructions (CAA de Nantes, 4 juin 2024, n°22NT02894) :
Secteur de la Gaudichais (Cancale)
Constitue également un village ou une agglomération, un secteur d’environ 150 maisons regroupées de manière dense et continue le long d’une rue, desservi par les réseaux, quand bien même ce secteur ne comporterait pas de lieux collectifs à disposition des habitants (CAA Bordeaux, 6 juin 2024, n°22BX00865) :
Quartier de Balanos (Le Teich)
Constitue un secteur déjà urbanisé (SDU), le quartier bien que non densément urbanisé, comportant de nombreuses constructions regroupées autour d’un golf et de certains axes de circulation le bordant, une centaine de parcelles y étant construites (CAA Bordeaux, 7 mai 2024, n°22BX01174) :
Chemin de Chantaco (Saint-Jean-de-Luz)
A contrario, ne correspond pas à un tel SDU, le secteur bien que desservi par les réseaux, mais comprenant une vingtaine de constructions, jouxtant des parcelles naturelles ou cultivées, composé d’une urbanisation diffuse tout le long d’une voie de circulation, entouré de nombreuses parcelles demeurées à l’état naturel (CAA de Bordeaux, 21 mai 2024, n°22BX01523) :
Rue de l'Echailler, Chenac-Saint-Seurin-d'Uzet
Ne correspond pas à un village le secteur composé d’une quarantaine de constructions implantées de manière éparse principalement sur de vastes parcelles, le long de voies et comprenant en son sein plusieurs terrains non bâtis (CAA Nantes, 16 juillet 2024, n°22NT02654) :
Google maps : secteur de Kernioual (Porspoder)
Ne constitue ni une agglomération, ni un village, ni un secteur déjà urbanisé au sens de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, le secteur comprenant une trentaine de constructions implantées de manière éparse, le long des voies publiques, sur de larges parcelles, entouré de parcelles non construites à vocation agricole ou laissées à l’état naturel (CAA de Nantes, 4 juin 2024, n°22NT00923) :
Secteur de Kerangalès (Bénodet)
Il convient de relever que cette qualification est importante, notamment en matière de responsabilité administrative. A titre d’illustration, en classant un secteur d’urbanisation diffuse en zone UCg -en méconnaissance de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme- et, en délivrant un certificat d’urbanisme opérationnel, une commune commet une faute de nature à engager sa responsabilité auprès des acquéreurs, ayant signé un compromis de vente, bien qu’assorti seulement d’une condition tenant à l’obtention d’un certificat d’urbanisme (et non d’un permis de construire), passant outre les recommandations données en ce sens. En effet, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a considéré que les intéressés n’étaient pas des professionnels de l’immobilier et n'avaient pas commis « d’imprudence fautive en se portant acquéreurs de la parcelle sans assortir le contrat d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et ont pu légitimement se fier aux assurances contenues dans le certificat d’urbanisme » (CAA de Bordeaux, 4 juin 2024, n°24BX00217).
En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, le respect des dispositions de la loi littoral et notamment de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, prend également toute son importance. En effet, « si un arrêté portant déclaration d’utilité publique n’a pas directement pour objet d’autoriser des opérations de travaux ou d’aménagements, il a pour effet de permettre la réalisation de telles opérations ». En conséquence « le préfet ne peut légalement déclarer d’utilité publique le projet de création d’une zone d’aménagement concerté » dont les opérations de travaux ou d’aménagements ne seraient pas compatibles avec les dispositions de la loi littoral, et notamment, celles de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme (CAA Nantes, 14 juin 2024, n°23NT01019).
Aurélia Michinot - Juriste
Ronan Blanquet - Avocat Associé
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