Les propriétaires bailleurs individuels se trouvent fréquemment démunis face à des locataires indélicats qui ne règlent pas leur loyer.
Non seulement une procédure d'expulsion peut être longue et complexe, mais elle ne garantit pas toujours le recouvrement total des loyers impayés.
L'arsenal législatif n'étant vraissemblablement pas adapté, la procédure d'expulsion peut être compliquée lorsque le bailleur n'est pas accompagné par un avocat.
Voici un vade-mecum pour vous guider dans la conduite efficace d'une procédure de recouvrement de loyers impayés et d'expulsion du locataire, tout en perdant le moins de temps possible.
- ETAPE 1 : LE COMMANDEMENT DE PAYER VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE
En cas de non-paiement du loyer par le locataire, le premier réflexe du bailleur doit être de lui faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.
Il est conseillé de ne pas laisser s'accumuler trop de loyers impayés, au risque de se retrouver avec une dette colossale et un locataire insolvable.
Pour délivrer le commandement de payer, il faut s’adresser à un Commissaire de justice (anciennement dénommé Huissier de justice).
Le délai laissé au locataire pour solder sa dette diffère selon la date de conclusion du contrat :
- Pour les contrats antérieurs au 29 juillet 2023 : 2 mois
- Pour les contrats conclus à compter du 29 juillet 2023: 6 semaines
Il faudra évidemment analyser et vérifier le contenu du contrat de bail et la rédaction de la clause résolutoire.
Si le locataire ne règle pas sa dette dans le délai, il devient alors possible de solliciter l'expulsion du locataire auprès du tribunal.
- ETAPE 2 : LA PROCEDURE JUDICIAIRE
Le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaitre de l’ensemble des litiges issus des baux d’habitation, dont les expulsions et le recouvrement des loyers impayés.
Lors de la première audience, plusieurs scénarios peuvent arriver :
- le locataire ne se présente pas : le dossier est immédiatement mis en délibéré à une date ultérieure
- le locataire se présente et souhaite évoquer le dossier : le dossier est plaidé et mis en délibéré à une date ultérieure
- le locataire se présente et souhaite un renvoi pour préparer sa défense : le juge va alors renvoyer le dossier à une date ultérieure
Le bailleur doit avoir à l'esprit qu'une expulsion n’est jamais automatique.
Si le locataire indélicat est de bonne foi et qu’il sollicite des délais de paiement pour solder sa dette, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement pouvant s’étaler sur trois années (au maximum).
Les délais de paiement ne peuvent être accordés par le juge à la seule condition que le locataire ai repris le paiement de ses loyers avant l'audience.
Une fois le dossier plaidé devant le juge, ce dernier va fixer une date de délibéré, à laquelle sa décision sera rendue, souvent un mois ou deux mois plus tard.
Deux solutions sont possibles :
- le juge accorde des délais de paiement : tant que le locataire respecte les délais de paiement, l'expulsion est suspendue;
- le juge prononce l'expulsion : le jugement doit être notifiée au locataire pour entamer la procédure en expulsion.
- ETAPE 3 : LA PROCEDURE D’EXPULSION
Si le jugement ordonne l’expulsion du locataire, cette dernière n’est pour autant immédiate.
Il faut d’abord tenir compte de la trêve hivernale, qui s’étend du 31 octobre au 31 mars de l’année suivante.
La trêve hivernale empêche toute mesure d’exécution forcée.
Une fois la décision notifiée au locataire, s'il ne quitte pas de lui-même les lieux, le Commissaire de justice va alors devoir lui signifier un commandement de quitter les lieux, dans un délai de deux mois.
Durant ces deux mois laissés au locataire par le commandement de quitter les lieux, il ne peut rien se passer d’autre.
Il s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement.
La loi permet également à l’occupant sans droit de solliciter auprès du tribunal des délais d’évacuation pour quitter le logement.
Ses délais peuvent être accordés selon le montant de la dette locative, la situation personnelle et familiale de l’occupant ou encore de sa bonne ou mauvaise foi.
Une fois la décision du juge rendue, qu’elle accorde ou non des délais d’évacuation, l’expulsion devient donc inéluctable.
Malheureusement, le bailleur n’est souvent pas au bout de ses peines car il n’est pas rare d’observer un maintien dans les lieux par le locataire, sans qu’aucun règlement de loyer ne soit effectué et au mépris de la décision d’expulsion rendue.
Le bailleur doit donc recourir au concours de la force publique.
L’obtention du concours de la force publique s’obtient auprès du Préfet. Si ce dernier refuse (dans de très rares cas), le bailleur peut alors engager la responsabilité de l’état devant le Tribunal administratif.
L’expulsion pourra alors enfin avoir lieu.
Les conséquences financières peuvent être dramatiques pour le bailleur particulier sur qui pèse parfois des charges lourdes (prêt immobilier, charges de copropriété etc).
Des solutions juridiques existent pour tenter de recouvrer les loyers, dans le cas d'un locataire qui serait solvable.
Le bailleur ne doit donc pas hésiter à se rapprocher d'un avocat pour se faire accompagner et entamer les démarches au plus vite.
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