LA SERVITUDE DE PASSAGE: réglementée par les articles 637 - 682 et suivants du Code Civil.

=} charge imposée sur une propriété (FOND SERVANT) pour l’usage et l’utilité d’une autre (FOND DOMINANT), appartenant à un autre propriétaire.

ATTENTION IL N'Y A AUCUN PRINCIPE DE SUPÉRIORITÉ DU FOND DOMINANT SUR LE FOND SERVANT.

La servitude de passage s’attache non pas à la personne du propriétaire mais bien au fond de celui-ci. C’est la raison pour laquelle les servitudes sont établies par acte notarié, régulièrement publié à la conservation des hypothèques.

ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS : 1. Une charge pesant sur une propriété, appelé fond servant, qui va supporter la servitude 2. Une charge au profit d’une autre propriété, dénommé fond dominant 3. Des fonds indépendants appartenant à différents propriétaires.

Le droit de passage constitue une servitude établie par la loi. Il permet au propriétaire du fond dominant (celui qui bénéficie de la servitude) de « passer » sur le fond servant (celui qui va supporter la servitude) de manière à rejoindre ou à sortir de sa propriété.

CONDITIONS:

1. Un ETAT D'ENCLAVEMENT : La propriété est considérée comme enclavée lorsqu’elle ne dispose d’aucune issue sur la voie publique ou que cette issue est insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété (c’est notamment le cas pour les agriculteurs), ou pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement (qui est le cas d’espèce que l’on retrouve régulièrement devant les instances judiciaires).

Si l’insuffisance d’issue sur la voie publique découle d’une simple commodité, la propriété est considérée comme n’étant pas enclavée.

De même le propriétaire qui a lui-même provoqué son enclavement ne peut réclamer un droit de passage pour cause d’enclave.

le fond qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un libre accès à la voie publique n’est pas enclavé tant que cette autorisation est maintenue.

2. Le droit de passage qui peut être réclamé doit l’être pour une UTILISATION NORMALE.

Le propriétaire qui bénéficie d’une servitude ne peut opérer de changement ayant pour effet d’aggraver la servitude.

La servitude trouve ses limites lorsqu’elle réalise un empiétement sur la propriété d’autrui.

L’utilisation de la servitude ne doit pas constituer un trouble de voisinage (ex: aller retour intempestif, bruit....)

La sanction peut être soit: - une injonction de cesser l’aggravation souvent sous astreinte, - la condamnation au versement de dommage et intérêts pour le préjudice causé

3. ETABLISSEMENT DE LA SERVITUDE

Le droit de passage est une servitude discontinue, nécessitant l’intervention de l’homme. Il ne s’acquiert que par titre et ne peut faire l’objet de la prescription acquisitive

4. ASSIETTE ET TRACE DE LA SERVITUDE

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court jusqu’à la voie publique.

Cependant il doit être fixé dans l’endroit le MOINS DOMMAGEABLE à celui sur le fond duquel il est accordé.

Le caractère du moindre dommage prime sur celui de la longueur: si le trajet le plus court est plus préjudiciable, ce sera le trajet le plus long qui sera mis en exercice.

L’acte par lequel s’établit le droit de passage en fixent les modalités : - le terrain d'assiette de la servitude (la localisation cadastrale précise du passage, sa largeur, sa longueur, le mode d'exercice... - le montant de l’INDEMNITE A VERSER AU PROPRIÉTAIRE DU FOND SERVANT en dédommagement de la gêne occasionnée et de l'atteinte portée à son droit de propriété.

5. EXTINCTION DE LA SERVITUDE DE PASSAGE

* Impossibilité d’usage, dès lors que le chemin n’a pas été rendu inutilisable par le propriétaire du fond servant.

* Absence d’utilité : il a notamment été jugé que lorsqu’une servitude ne présente plus aucune utilité pour le propriétaire du fond dominant, ce dernier ne peut en user sans se rendre coupable d’un ABUS DE DROIT MANIFESTE.

* Lorsque les fond dominant et servant finissent entre les mains de la même personne.

* Le non usage pendant 30 ans