« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner »

                                                                                                                    article 682 du code civil

 

I. DEUX CONDITIONS pour l’admission d’une servitude de passage :

1. Un état d’enclave : le propriétaire n’a pas accès à la voie publique ou le propriétaire dispose d’un accès insuffisant sur la voie publique au regard de l’exploitation normale de son terrain

Deux particularités :

  • Si le terrain concerné résulte de la division d’une précédente parcelle, le passage suffisant ne pourra être établi que sur les fonds divisés. Mais dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, la règle générale du passage sur les fonds voisins est appliquée.
  • Si le propriétaire dispose d’un contrat constituant une autorisation de passage sur un fond voisin, il n’y a pas d’enclave.

 

2. La nécessaire exploitation du fonds dans des conditions normales.

L’article 682 du code civil mentionne « l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété », « la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement ».

L’usage du fond à titre d’habitation entre dans le cadre de la nécessaire exploitation du fonds tel que prévu par l’article 682 du code civil (décision de la Cour de Cassation: Cass. 3e civ., 19 mai 1993, Bull. civ. III, n° 71.)

 

II. MODALITES D'EXERCICE du droit de passage :

Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

                                                                                                                   Article 683 du code civil

 

Le propriétaire du terrain supportant la servitude de passage peut prétendre à une indemnité proportionnée au dommage que le passage peut occasionner.

 

L’assiette de la servitude peut être fixée d’un commun accord entre le propriétaire du fond servant (qui supporte la servitude de droit de passage) et le propriétaire du fond dominant (qui bénéficie du droit de passage).

Les parties signant alors une convention prévoyant notamment l’emplacement, de la servitude, les conditions d’utilisation (en voiture, à pied) et le montant de l’indemnité versée au propriétaire du fond servant.

 

Le juge n’a vocation à intervenir qu’en cas de désaccord entre les propriétaires du fond servant et du fond dominant.

 

Le propriétaire du fond supportant la servitude de passage ne peut ni en réduire la largueur, ni l’entraver.

ATTENTION : la servitude est attachée au bien et non à la personne. C’est la raison pour laquelle en cas de vente, l’acquéreur doit être informé de l’existence d’une servitude de passage.

 

Le Cabinet de Sylvia LEGROS intervient dans le cadre des litiges relatifs aux servitudes de passage.