La personne âgée locataire bénéficie d’une protection particulière (1) lui permettant de se maintenir plus facilement dans les lieux loués, tout en pouvant les adapter à ses besoins (2).

 

1/ La protection du locataire âgé

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régissant les rapports locatifs offre une protection accrue au locataire âgé de plus de 65 ans, de sa résidence principale et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés [1].

Cette protection s’applique dans le cadre d’un congé et non en cas de résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations [2]. Elle a été étendue au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant les mêmes conditions de ressources, à la condition que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer soit inférieur au plafond de ressources précité.

Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail sans proposer au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités pendant la période de préavis [3].

Cette protection disparaît lorsque le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. Les conditions d’âge et de ressources sont cumulatives pour le locataire et alternatives pour le propriétaire.

En pratique, le locataire âgé et modeste pourra souvent se maintenir dans les lieux mais se posera alors la question de l’adaptation de ce logement à sa perte d’autonomie.

 

2/ L'adaptation du logement loué aux besoins du locataire âgé

Depuis la loi ELAN, les permis de construire d'immeubles de logements collectifs doivent prévoir 20% de logements accessibles aux personnes à mobilité réduite (contre 100% auparavant) [4].

Toutefois, les 80% de logements restants doivent être « évolutifs », c'est-à-dire adaptables au handicap ou à la perte d'autonomie par des « travaux simples ». Pour être considérés comme simples, ces travaux doivent :  

  • Être sans incidence sur les éléments de structure.
  • Ne pas nécessiter une intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment.
  • Ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure.
  • Ne pas porter sur les entrées d'air.
  • Ne pas conduire au déplacement du tableau électrique du logement [5].

L’obligation de remise en état du logement imposée au locataire par la loi du 6 juillet 1989 semble contraire à la notion de logement évolutif. En effet, l’article 6 de la loi interdit au bailleur de s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire qui ne constituent pas une transformation de la chose louée et le propriétaire peut décider de conserver les transformations effectuées, sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Mais l’article 7 permet au bailleur de demander la remise en état des lieux, au départ du locataire.

Au regard de ces dispositions, le locataire ne peut pas transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire, sans quoi il peut être tenu de remettre en état les lieux loués, lors de son départ.

Ce principe connaît une exception pour les travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie. La liste de ces travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, comprend, lorsqu’ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants :  

  • Création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement.
  • Modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau).
  • Création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d’éclairage.
  • Installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs).
  • Installation d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite.
  • Installation ou modification des systèmes de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte [6].

Le locataire peut réaliser ces travaux à ses frais et doit adresser une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à son bailleur. Le silence du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut acceptation et au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise en état des lieux. Toutefois, le propriétaire peut expressément refuser que le locataire réalise des travaux d’adaptation dans le logement.

Étonnamment, aucun mécanisme ne permet de contraindre le propriétaire à accepter la réalisation de travaux d’aménagement indispensables au maintien à domicile des personnes en perte d’autonomie.  

[1] Voir l'arrêté du 24 décembre 2020 pour les plafonds de ressources à respecter pour l’attribution d’un logement locatif social à compter du 1er janvier 2021.

[2] Civ. 3°, 15 octobre 2014, n° 13-16.990

[3] Civ. 3°, 2 juin 2010, n° 09-66.698

[4] Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

[5] Article 16 de l’arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction.

[6] Article 1er du décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire.