Près de 75% des ménages de plus de 70 ans sont propriétaires de leur logement et peuvent prétendre au maintien à domicile par la liquidation de leur patrimoine [1]. 

Pour liquider son patrimoine tout en conservant l’utilité de son logement, la personne âgée peut, notamment, recourir au viager occupé (1), à la vente à terme occupée (2) ou à des instruments de crédit tels que le prêt viager hypothécaire (3).

 

1/ Le viager occcupé 

Le viager consiste à vendre un logement à un acquéreur (débirentier) en contrepartie d’une somme d’argent due au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Le crédirentier perçoit un capital d’argent, appelé le bouquet, ainsi qu’une rentre viagère, indexée afin de garantir au vendeur un niveau de vie constant et partiellement exonérée d’impôt sur le revenu. 

Le prix n’est pas connu à l’avance et dépend de la date du décès du vendeur, inconnue lors de la conclusion de la vente : c’est le risque de longévité.

Le viager occupé permet au vendeur de conserver jusqu’à son décès l’usufruit ou tout droit d’usage sur le bien lui permettant de vivre dans son logement. Toutefois, le viager emporte transfert de propriété et implique une nouvelle répartition de la prise en charge des travaux d’entretien du bien immobilier. Les réparations et entretiens courants du logement demeurent à la charge du vendeur et les grosses réparations sont à la charge de l’acquéreur. 

Finalement, le viager est un outil efficace pour assurer le maintien à domicile en permettant : 

  • La diminution des charges d’entretien du logement. 
  • La perception d’un capital pouvant être affecté à des travaux d’adaptation du logement. 
  • Le financement des services d’aide à domicile grâce aux ressources supplémentaires procurées par la rente viagère.

 

2/ La vente à terme occupée

À la différence de la vente en viager, il n’y pas d’aléa puisque le prix est déterminé à la conclusion du contrat. La date à laquelle les paiements prennent fin est connue à l’avance, contrairement au viager.

Le vendeur conserve l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation sur le bien, lui permettant d’y vivre pendant une durée déterminée, généralement comprise entre dix et vingt ans.  

Le prix est déterminé selon la valeur du bien et sa consistance et versé sous forme de mensualités exonérées d’impôt sur le revenu et indexées sur le coût de la construction.

Les charges telles que les grosses réparations et les impôts fonciers sont à la charge de l'acquéreur.

L'absence de caractère viager du contrat peut toutefois représenter une difficulté lorsque le vendeur souhaite se maintenir dans les lieux jusqu'à son décès, sans pour autant assumer le risque d'une vente à perte, notamment pour ses héritiers.

Pour répondre à ce besoin, il existe des contrats d'assurance qui, adossés à des ventes à terme, permettent d'assurer le risque lié au dépassement de l'espérance de vie.

Concrètement, le vendeur peut demeurer dans les lieux au-delà du terme initialement convenu et l'acquéreur perçoit alors une indemnité mensuelle, versée par l’assureur et égale à la valeur du droit d'usage et d'habitation du bien.

Le risque de longévité se trouve assumé par l’assureur, en contrepartie du paiement d’une prime.

Cette solution permet à la vente à terme d’être une réelle alternative au viager, particulièrement en présence d’héritiers.

 

3/ Le prêt viager hypothécaire

Certains instruments de crédit permettent de liquider un patrimoine sans en transférer immédiatement la propriété.

Le prêt viager hypothécaire permet d'emprunter une somme d'argent en contrepartie d'une hypothèque sur un bien immobilier. Inspiré du « reverse mortgage » anglo-saxon (hypothèque inversée), il est une alternative au viager traditionnel et permet de liquider un patrimoine immobilier. Au décès de l'emprunteur, l'organisme financier se rembourse en capital et en intérêts en revendant le bien immobilier mis en garantie.

Bien que ce prêt permette d’obtenir des fonds sans charge périodique de remboursement, il est possible pour l’emprunteur de payer les intérêts de manière périodique et d'effectuer un remboursement anticipé. Cet instrument de crédit s’adresse essentiellement aux propriétaires de plus de 65 ans et permet d’obtenir des liquidités immédiates sans se déposséder de son bien immobilier.

Créé en 2007 et commercialisé par le Crédit Foncier, qui a disparu depuis, aucune banque ne commercialise actuellement ce prêt mais il demeure possible de souscrire un prêt hypothécaire.

[1] Mickaël Blanchet, « Les personnes âgées en France : où et dans quel logement vivent-elles ? », Population & Avenir, vol. 747, n° 2, 2020.