Indemnité d'éviction : deux ans pour agir, un calcul complexe — et un arrêt 2026 qui change tout pour les locataires qui attendent

Votre bailleur refuse de renouveler votre bail commercial. Il vous propose une indemnité d'éviction, et vous vous dites que la négociation viendra. C'est précisément ce réflexe qu'un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 vient de sanctionner : passé deux ans à compter de la date du congé, le locataire ne perd pas seulement son indemnité — il devient expulsable en référé, même si le bailleur lui avait proposé une somme. Dans mon article, je décris le calcul de l'indemnité, les taux retenus par les cours d'appel, les trois délais à ne pas laisser passer, et la fiscalité — souvent ignorée — de ce que vous percevez.

Les points essentiels que je développe :

  • Deux ans pour agir, et l'offre du bailleur ne suspend rien : la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce court à compter de la date du congé, même lorsque ce congé est délivré avec offre d'indemnité. La Cour de cassation l'a confirmé le 12 février 2026 : l'attente d'un accord ne suspend pas le délai, et la mauvaise foi du bailleur non plus. À l'expiration, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux.
  • Fonds perdu ou fonds transférable : la base de calcul que le bailleur doit établir : l'indemnité correspond à la valeur marchande du fonds si celui-ci disparaît (indemnité de remplacement), ou à la valeur du droit au bail si le fonds peut être transféré ailleurs. La loi présume que le fonds est perdu — c'est au bailleur d'établir qu'un local comparable existe réellement, preuve que les cours d'appel apprécient strictement.
  • Les taux retenus par les cours d'appel : pour un café-restaurant, 80 % du chiffre d'affaires TTC a été retenu par la cour d'appel de Paris en juillet 2024 ; 100 % pour de la restauration rapide ; 85 % pour une boulangerie. L'écart entre la méthode des barèmes et celle de la rentabilité peut dépasser le double pour un même fonds — un locataire dont le commerce est rentable a intérêt à ne pas laisser le débat se limiter au chiffre d'affaires.
  • L'indemnité d'occupation déplafonnée pendant l'attente : le locataire peut rester dans les lieux jusqu'au paiement, mais il ne paie plus un loyer plafonné — il paie une indemnité d'occupation calculée à la valeur locative de marché, déplafonnée. Cesser de la payer, même par lassitude, risque la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction.
  • Le repentir du bailleur : quinze jours après le jugement pour tout annuler : jusqu'à quinze jours après que la décision est passée en force de chose jugée, le bailleur peut renoncer à l'éviction et consentir au renouvellement, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n'ait pas signé un bail ailleurs. Signer un nouveau bail avant l'expiration de ce délai ferme définitivement cette faculté.
  • La fiscalité, composante par composante : l'indemnité principale relève des plus-values professionnelles ; les indemnités accessoires (frais de déménagement, de réinstallation) sont imposées au taux normal. La ventilation des postes dans un protocole transactionnel n'est donc pas neutre — et des régimes d'exonération des plus-values peuvent s'appliquer selon la taille de l'entreprise et la durée d'exploitation du fonds.

Mon article traite également des cas où le bailleur ne doit rien (motif grave et légitime, immeuble insalubre), du piège du défaut de paiement de l'indemnité d'occupation, et de la stratégie de négociation transactionnelle comme alternative au procès — qui dure en moyenne huit à dix ans, expertise comprise.

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