Dans la fiscalité des marchands de biens et des lotisseurs, peu de sujets concentrent autant d'enjeux que la TVA sur marge. Le principe, posé par l'article 268 du code général des impôts, est séduisant : pour certaines reventes de terrains à bâtir ou d'immeubles anciens, la TVA n'est due que sur la marge réalisée, et non sur le prix total. Sur une opération de lotissement, la différence se compte en centaines de milliers d'euros. Mais les conditions du régime ont été profondément rediscutées ces dernières années, et les redressements sont nombreux.

La condition de départ : une acquisition sans droit à déduction

Le régime de la marge suppose que l'acquisition du bien par le revendeur n'ait pas ouvert droit à déduction de la TVA. C'est le cas typique de l'achat auprès d'un particulier, d'une collectivité ou d'un vendeur non assujetti. Lorsque l'acquisition a été soumise à la TVA et que celle-ci a été déduite, la revente relève du droit commun : TVA sur le prix total.

Le débat qui a tout changé : l'identité du bien

La question la plus disputée est celle de l'identité entre le bien acquis et le bien revendu. Un opérateur achète une propriété bâtie, démolit ou divise, puis revend des terrains à bâtir : la marge est-elle applicable alors que le bien revendu n'est plus, juridiquement, celui qui a été acquis ? La Cour de justice de l'Union européenne, dans son arrêt Icade Promotion de 2021, a resserré la lecture du régime, et la jurisprudence comme la doctrine administrative en ont tiré des conséquences strictes : les opérations avec division parcellaire ou changement de qualification entre l'achat et la revente doivent être examinées ligne à ligne avant de retenir la marge.

Le réflexe du praticien est donc documentaire : conserver l'acte d'acquisition, établir précisément la qualification du bien au jour de l'achat et au jour de la revente, et calculer les deux scénarios, marge et prix total, avant de fixer le prix. Un régime de marge retenu à tort se paie deux fois : rappel de TVA sur le prix total, et marge commerciale de l'opération anéantie.

Un calcul plus subtil qu'il n'y paraît

Même lorsque le régime est acquis, son application recèle des pièges : détermination du prix d'acquisition à retenir pour chaque lot en cas de division, sort des frais et travaux, articulation avec les droits d'enregistrement de l'acquéreur, qui dépendent du régime de TVA de la vente. Une opération de lotissement bien structurée traite ces questions dans l'ordre, dès la promesse.

En cas de contrôle

Les vérifications portant sur la TVA immobilière des opérateurs se concluent souvent par des rappels fondés sur la remise en cause de la marge. Ces dossiers se défendent : la qualification des biens, la chronologie des divisions et la doctrine administrative opposable offrent de vrais moyens. Encore faut-il les faire valoir dès la réponse à la proposition de rectification. Le cabinet BENSAID Avocats intervient régulièrement sur ces contentieux ; une analyse du régime de la TVA sur marge est disponible sur le site du cabinet.

Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, cabinet BENSAID Avocats (Paris, Genève).