De nombreux français vont louer pour la première fois un logement en meublé pendant la période des jeux olympiques (qui se tiendront en France du 26 juillet 2024 au 11 août 2024).
Pour réaliser une location saisonnière d’un logement, il est impératif de respecter au préalable certaines démarches obligatoires.
1) L'analyse du réglement de copropriété de l'immeuble
En cas d’acquisition d’un bien immobilier dans un immeuble en copropriété, le règlement interne de copropriété doit être étudié avec grande attention.
Certains règlements de copropriété interdisent purement et simplement les locations saisonnières de tourisme dans l’immeuble.
Par exemple, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise a pour effet de prohiber totalement une location de meublée de tourisme dans l’immeuble concerné.
A noter que si la location en meublé saisonnière n’est pas interdite par le règlement de copropriété, il convient en tout état de cause que cette activité n’engendre aucun trouble anormal de voisinage au sein de la copropriété.
A défaut, les copropriétaires ou le syndic pourraient déclencher une action en responsabilité à l’encontre du copropriétaire qui serait responsable de tels troubles.
Il convient donc d’être particulièrement vigilant à ce sujet pour éviter tout risque de contentieux.
2) Le dépôt de la déclaration de début d'activité
Dans les 15 jours qui suivent le début d’activité comme loueur en meublé, une déclaration de début d’activité doit être déposée sur le site internet du guichet unique.
L’administration fiscale et le Conseil d’Etat donnent deux interprétations divergentes de la date de début d’activité.
Pour l’administration fiscale, il s’agit de la date d’acquisition ou d’achèvement du bien (BOI-BIC-CHAMP-40-10 § 170).
Le Conseil d’Etat a une position plus nuancée : il s’agit de la date de signature du premier bail (CE 5 octobre 2007 n°293475). Celle-ci correspond en pratique à la première opération d’exploitation de l’entreprise.
Pour réaliser cette démarche, il convient de se connecter au site précité du guichet unique et de créer un compte utilisateur lors de la première connexion. Il convient en outre de renseigner les informations requises, et de joindre les pièces dématérialisées sollicitées.
Cette étape est obligatoire pour accéder au statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel).
Une fois l’activité enregistrée sur le site du guichet unique, quelques documents sont communiqués dans un délai compris entre 2 et 4 semaines en général :
- Un avis de l’INSEE précisant la date d’immatriculation de l’activité, ainsi que le numéro de SIREN correspondant.
- Un questionnaire concernant le début d’activité, qui doit être complété et renvoyé à son centre des impôts.
- Une déclaration initiale de CFE (cotisation foncière des entreprises) qu’il convient de compléter, sachant que celle-ci permet à l’administration fiscale de calculer le montant de la CFE au titre de l’activité de location meublée.
A noter que le guichet unique fait office d’interface avec les organismes destinataires des formalités : l’INSEE (attribution des numéros SIRET), l’URSSAF (notification d’affiliation), ainsi que les services des finances publiques.
3) L'enregistrement en mairie
En parallèle à la réalisation des formalités décrites ci-dessus, il convient d’enregistrer le logement meublé à la mairie du lieu de situation du bien immobilier.
Il sera fait observer qu’aucune déclaration en mairie n’est en principe requise lorsque le logement loué constitue la résidence principale du propriétaire bailleur (c’est-à-dire un logement occupé au moins huit mois par an).
Il en va toutefois différemment dans les communes ayant mis en place une procédure de déclaration préalable soumise à enregistrement pour les meublés de tourisme (comme c’est le cas à Paris).
Cela étant, dans certaines communes, il est nécessaire de réaliser une déclaration de changement d’usage auprès de la mairie.
La déclaration de changement d’usage est notamment requise en cas de location saisonnière réalisée de manière répétée, dans les communes de plus de 200.000 habitants, ainsi que dans certains départements (Hauts de Seine, Val de Marne, Seine Saint Denis).
A noter que les personnes louant leur résidence principale, en tant que meublé de tourisme, n’ont pas en principe à solliciter une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie (art. L. 631-7-1-A du Code de la construction et de l’habitation).
4) Brefs commentaires concernant le régime fiscal de la location meublée
D’un point de vue fiscal, le régime applicable par défaut pour un LMNP ou un LMP est le micro-BIC (jusqu’à 77.700 euros de recettes annuelles pour les logements non classés et 188.700 euros de recettes annuelles pour les logements classés).
Ce régime permet de bénéficier d'un abattement de 50% sur le montant des recettes annuelles.
Ce régime présente l’atout de la simplicité : il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité et il convient simplement de reporter le montant des recettes annuelles brutes dans sa déclaration annuelle des revenus.
Pour opter pour le régime du réel (si cela n’a pas été fait lors de la déclaration de début d’activité), il convient d’adresser un courrier de levée d’option à l’administration fiscale au printemps de l’année suivant le début d’activité.
L’option pour le régime du réel offre certains avantages fiscaux, comme la possibilité d’amortir le logement loué meublé, ainsi que la possibilité de déduire certaines dépenses (les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien et de réparation, les frais d’acquisition, etc.).
Il sera fait observer que ces frais viennent en déduction des loyers perçus. En conséquence, cela réduit le montant du revenu imposable, et donc le montant de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dus.
En contrepartie de ces avantages, une comptabilité doit être tenue. Le recours à un expert-comptable est, de ce point de vue, vivement recommandé.
En cas de location saisonnière réalisée pour la première fois en 2024, il conviendra de reporter les recettes acquises dans la déclaration annuelle des revenus qui sera à déposer au printemps 2025.
Une liasse fiscale devra également être déposée en cas d’option pour le régime du réel.
5) Une location meublée saisonnière ne s'improvise pas
Il convient de fournir aux locataires un logement décent.
Le logement doit par ailleurs être équipé au minimum des éléments de mobiliers mentionnés dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 pris pour l’application de la loi dite « ALUR », à savoir :
- Literie avec couette ou couverture ;
- Dispositifs d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambres à coucher (volets, rideaux) ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 C ;
- Vaisselle en quantité suffisante pour que les occupants puissent prendre leurs repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage).
Vous souhaitez en savoir plus sur le régime juridique et fiscal de la location meublée de tourisme ? Dans ce cas, n’hésitez pas à nous contacter. Vous pouvez également consulter notre article dédié à ce sujet : Fiscalité de la location meublée.
Didier MAJEROWIEZ
Avocat au Barreau de Paris
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