Clause résolutoire : encadrement par l'article L145-41 du Code de commerce

Selon le Code de commerce, "Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai." (Code de commerce, article L145-41).

Depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L145-15 du Code de commerce prévoit que sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec notamment à l'article L145-41 susvisé.

 

Clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois : sanction

Pour les baux conclus ou renouvelés après l'entrée en vigueur de la loi Pinel, la clause résolutoire qui prévoit un délai inférieur à un mois entre le commandement de payer visant la clause résolutoire et la résiliation du bail est réputée non-écrite :

"La mention, dans la clause résolutoire d'un bail commercial, d'un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l'article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier."  (Cour de cassation, 6 novembre 2025, n°23-21.454).

On aurait pu croire que la clause prévoyant un délai inférieur à un mois ne serait pas intégralement réputée non-écrite, et que cette sanction serait limitée à la seule mention concernant un délai plus court.

La Cour de cassation précise toutefois que la clause est réputée non-écrite dans son entier. Le bailleur est donc purement et simplement privé de la faculté d'user des procédures simplifiées permettant de faire constater par le juge en référé l'acquisition de la clause résolutoire.

 

Clause résolutoire : précautions de rédaction

Les rédacteurs de ces clauses doivent veiller à viser le délai d'un mois.

Une correction est également nécessaire au moment du renouvellement, afin d'éviter que la clause résolutoire soit sans portée.

En effet, la loi Pinel s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis son entrée en vigueur (Cour de cassation, 17 juin 2021, n°20-12.844, Publié au bulletin).

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :

  • Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
  • Vous accompagner dans l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail ;
  • Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
  • Vous accompagner dans la gestion des situations litigieuses, le cas échéant devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.