Le fonds de commerce peut être librement cédé, sauf si une clause du bail impose l'agrément préalable du bailleur

Le locataire ne peut se voir interdire la cession de son bail commercial au successeur de son fonds de commerce (Code de commerce, article L145-16).

Selon les juges, seules les clauses d'interdiction sont prohibées, si bien que les clauses restrictives comme celles imposant l'agrément préalable du bailleur sont valables :

"la prohibition des clauses d'interdiction de céder le bail à l'acquéreur du fonds de commerce ne s'applique qu'à une interdiction absolue et générale de toute cession et non à de simples clauses limitatives ou restrictives" (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 2 octobre 2002, n°01-02.035).

 

Absence d'agrément par le bailleur en présence d'une clause d'agrément : sanction

Si le locataire cède le droit au bail sans respect la clause d'agrément, la cession est innoposable au bailleur (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 24 juin 1998, 96-16.187).

Le locataire cédant reste donc tenu vis-à-vis du bailleur de toutes les obligations du bail, notamment le paiement du loyer.

Le juge peut toutefois constater un agrément tacite lorsque les formalités prévues par la clause d'agrément n'ont pas été respectées (Cour de cassation, 4 janvier 1965, n°63-12.063).

 

Agrément tacite du bailleur, comment le prouver ?

La Cour d'appel de Paris a jugé que le bailleur avait tacitement agréé la cession :

  • en ayant été informé plusieurs semaines auparavant, notamment par texto ;
  • le bailleur avait écrit au locataire cédant pour évoquer l'établissement d'un nouveau bail et une évolution du loyer ;
  • son notaire, présentant le bailleur comme son client, ayant échangé divers courriers avec le conseil, discutant le loyer mais également l'établissement d'un nouveau bail en la forme authentique.

"Il ressort des éléments du dossier que la preneuse a souhaité courant 2019 céder le fonds de commerce de restaurant-traiteur qu'elle exploitait dans les lieux loués au titre du bail conclu avec M. [Ac] et qu'il n'est pas contesté par ce dernier qu'il a eu connaissance dudit projet de cession, pour en avoir été informé plusieurs semaines auparavant par la preneuse, laquelle l'a même averti par un texto en date du 29 septembre 2019 que ses « jeunes acheteurs (avaient) obtenu leur emprunt » en vue de ladite cession. Il n'est pas contesté non plus par le bailleur, que par deux courriers en date du 10 et du 23 octobre 2019, le conseil de la société Au plaisirs de Puisaye, cessionnaire du fonds, l'a informé par l'intermédiaire de son notaire de la date de signature de l'acte de cession à intervenir. Il est donc constant que Ac. [I] avait une parfaite connaissance de la cession à venir. Il ressort en outre de ces deux courriers qu'il avait également une parfaite connaissance de l'identité de la cessionnaire, celle-ci y étant nommée, contrairement à ce qu'il soutient dans ses conclusions. Il ressort également du contrat de bail conclu entre les parties que la clause d'agrément stipulée ne prévoit aucune forme particulière pour demander et exprimer ledit agrément, de sorte que la preneuse est admise à rapporter la preuve de ce qu'il a été donné implicitement. Par ailleurs, il y a lieu de retenir que, par courrier adressé à la preneuse en date du 27 septembre 2019, le bailleur a indiqué qu'il lui semblait « important d'informer (les) potentiels acquéreurs » de ce qu'il souhaitait conclure un nouveau bail à de nouvelles conditions et de leur préciser « que le montant du loyer du bail commercial, ne sera pas le montant du contrat actuel » et que par un courriel en date du 15 octobre 2019, soit 15 jours avant la cession, le notaire des époux [I] écrivait au conseil de la cessionnaire qu'il proposait « d'établir un véritable bail qui soit cessible au nouvel acquéreur », que sa cliente (sic) souhaitait un « bail authentique » et qu'il reviendrait vers le conseil de la cessionnaire dès que sa cliente lui aura indiqué « le montant du nouveau loyer ». Enfin, il convient de relever que par un courriel adressé le 5 novembre 2019 par le notaire des époux [I] au conseil de la cessionnaire, celui-ci a écrit : « mes clients n'étaient pas disponibles pour intervenir à votre acte de cession », mais indique qu'ils se sont « mis d'accord » avec la cessionnaire sur un loyer de 650 euros par mois hors charges, lui demandant, avant de rédiger l'acte de bail, si la cessionnaire été bien d'accord sur le montant de ses honoraires. L'ensemble de ces éléments démontre bien que le bailleur avait non seulement agréé la société Aux plaisirs de Puisaye, mais également accepté sans équivoque la cession du bail consécutive à la cession du fonds intervenue cinq jours plus tôt au bénéfice de cette dernière société." (Cour d'appel de Paris, 13 novembre 2025, n° 22/12792)

Des correspondances échangées, et même quelques SMS peuvent servir à établir un agrément tacite.

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :

  • Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
  • Vous accompagner dans l'acquisition d'un fonds de commerce ou d'un droit au bail ;
  • Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
  • Vous accompagner dans la gestion des situations litigieuses, le cas échéant devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.