Suspension des effets de la clause résolutoire depuis la loi SVE

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges, peuvent, à la demande du locataire, accorder des délais de paiement, afin de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La loi de simplification de la vie économique a modifié les textes applicables, afin d'ajouter que "L'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience." (Code de commerce, article L145-41).

 

Application des nouvelles dispositions aux demandes de délais de paiement introduites après le 28 mai 2026

Que la demande de délai de paiement soit formée oralement à l'audience, ou par écrit dans des conclusions notifiées par RPVA, les demandes de délai de paiement introduites après le 28 mai 2026 doivent répondre à l'exigence de paiement du loyer courant avant la première audience et de justification de la capacité à s'acquitter de la dette locative :

"Monsieur [C] [P] sollicite toutefois un délai de douze mois pour s’acquitter de sa dette locative ainsi que la suspension, pendant ce délai, des effets de la clause résolutoire.

Cette demande ayant été introduite le 18 juin 2026 par RPVA, les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce dans leur rédaction entrée en vigueur le 28 mai 2026 lui sont applicables." (Tribunal judiciaire de Chambéry, 21 juillet 2026, n°26/00073).

"En l'espèce, la SAS LE FOURNIL DE BARBUSSE a introduit sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire à l'audience du 4 juin 2026, de sorte que les nouvelles dispositions s'appliquent." (Tribunal judiciaire de Créteil, 2 juillet 2026, n°26/00245).

 

Les nouvelles dispositions écartées au nom du droit au procès équitable

Le Tribunal Judiciaire de Paris a considéré qu'en présence d'une assignation faite avant la loi, les nouvelles dispositions devaient être écartées, quand même les nouvelles dispositions étaient applicables en raison de la date à laquelle la demande de délais de paiement a été formée, puisque dans ce cas, le locataire n’a pas pu anticiper une telle modification législative et ainsi prévoir que ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seraient conditionnées à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience :

"Ainsi la loi du 26 mai 2028 n°2026-403 impose des conditions nouvelles pour qu’un locataire défaillant puisse obtenir du juge des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire. Désormais, pour échapper à la résiliation du bail et à l’expulsion, le locataire devra justifier avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience devant le juge saisi. Cette condition vient s’ajouter à celle existant déjà et tenant à la démonstration de sa capacité à apurer sa dette.

En l’espèce, la société [Y] [Q] & saveur a formé ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire pour la première fois dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience du 2 juillet 2026, de sorte que l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi n°2026-403 est en principe applicable à ses demandes.

Toutefois, la loi du 26 mai 2026 n°2026-403 est entrée en vigueur le 28 mai 2026, soit plus d’un mois après que l’assignation ait été délivrée par la société Ey à la société [Y] [Q] & saveur et seulement sept jours calendaires et six jours ouvrables avant la première audience qui a eu lieu le 4 juin 2026.

Dès lors, compte tenu de ce délai très court, la société [Y] [Q] & saveur n’a pas pu anticiper une telle modification législative et ainsi prévoir que ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seraient conditionnées à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Or, la société [Y] [Q] & saveur a, dès le 10 juin 2026, soit seulement six jours après la première audience, procédé à une reprise du paiement intégral du loyer puisqu’elle a, à cette date, effectué un virement de 460 euros correspondant au montant du loyer et des provisions pour charges qui avaient été appelés le 1er juin 2026.

Dans ces conditions, l’application immédiate de l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi n°2026-403 porte, au cas présent, une atteinte excessive au droit de la société [Y] [Q] & saveur d’accès au tribunal tel que garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et par l’article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne en ce qu’une telle application l’empêche de pouvoir soumettre au juge sa demande de délais de paiement.

Par conséquent, il sera jugé que l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 mai 2028 n°2026-403, est applicable au cas présent, de sorte que la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement n’a pas à être conditionnée par la reprise par la société [Y] [Q] & saveur du versement intégral du loyer courant avant la première audience." (Tribunal judiciaire de Paris, 23 juillet 2026, n°26/52498).

Le locataire peut utilement s'appuyer sur cette jurisprudence s'il fait face à une assignation ou un commandement délivré avant l'entrée en vigueur de la loi de simplification de la vie économique, et s'il a tardé à réagir.

 

Exigence de paiement du loyer courant

Le locataire ne justifie pas du règlement du loyer courant, alors que le décompte du bailleur montre que la dernière échéance est impayée, et qu'aucune preuve de règlement n'est fournie par le locataire (Tribunal judiciaire de Paris, 17 septembre 2026, n°26/51620 ; Tribunal judiciaire de Paris, 29 juillet 2026, n°26/51765).

Il est également "que la consignation en compte CARPA ne vaut pas paiement", et donc que le loyer courant n'est pas payé (Tribunal judiciaire de Reims, 4 septembre 2026, n°26/00071). 

Le locataire doit en conséquence veiller à s'acquitter du loyer courant avant la première audience, et à conserver une preuve de paiement.

 

Exigence de justification de la capacité à régler la dette

Le locataire qui ne verse aucune pièce l'appui de sa demande de délai de paiement ne peut être regardé comme justifiant de sa capacité à régler sa dette locative (Tribunal judiciaire de Pontoise, 22 septembre 2026, n°26/00222 ; Tribunal judiciaire de Paris, 17 septembre 2026, n°26/51620), en particulier en l'absence d'éléments comptables (Tribunal judiciaire d'Évry, 3 juillet 2026, n°25/00904).

Le locataire qui ne justifie d'aucun revenu, d'aucune disponibilité bancaire, et qui reste dans l'attente d'une indemnité d'assurance dont la disponibilité dépend d'un procès ne dispose pas actuellement d’une capacité effective et suffisamment certaine à régler la dette locative (Tribunal judiciaire de Chambéry, 21 juillet 2026, n°26/00073).

Lorsque la dette a augmenté entre le commandement et l'audience, le locataire ne fait pas la preuve de sa capacité à régler la dette (Tribunal judiciaire de Reims, 4 septembre 2026, n°26/00071). La société locataire qui ne justifie du paiement d’aucune somme depuis la prise d’effet du bail commercial ne saurait, par le seul fait des travaux importants qu’elle aurait réalisés dans le local litigieux, voir sa demande de délais de paiement prospérer, et ce, alors même que la dette continue d’augmenter (Tribunal judiciaire de Paris, 6 juillet 2026, n°26/52284). Lorsque les versements partiels faits proviennent d'un tiers, le locataire ne prouve pas sa capacité à acquitter la dette qui a augmenté (Tribunal judiciaire de Créteil, 2 juillet 2026, n°26/00245).

Au contraire, le locataire qui a réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois justifie de sa capacié à régler la dette (Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 3 septembre 2026, n°26/00474). Il en est de même pour le locataire qui a payé avant l'audience (Tribunal judiciaire de Marseille, 31 juillet 2026, n°26/00838 : Tribunal judiciaire de Paris, 1 juillet 2026, n°26/51430) ou fait récemment des efforts de règlement (Tribunal judiciaire d'Évry, 30 juin 2026, n°26/00115).

Il y a lieu de prendre en compte la "situation financière actuelle et passée, ainsi que les difficultés exposées rencontrées du fait des travaux, leurs effets sur la situation financière et les récents efforts de paiements consentis" par le locataire (Tribunal judiciaire d'Évry, 28 juillet 2026, n°25/01389).

Le locataire doit donc rapidement construire un dossier cohérent et appuyé sur des pièces pertinentes pour bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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