Publié le 18/02/2026

Le non-versement de loyers à un enfant peut-il être considéré comme une libéralité rapportable à une succession ?

Article juridique - Droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine

L’occupation gratuite d’un logement par un enfant, sans paiement de loyers aux parents propriétaires, est une situation courante au sein des familles.

Toutefois, lors de l’ouverture de la succession, cette pratique soulève une interrogation récurrente : faut-il considérer cet avantage comme une simple manifestation de solidarité familiale ou comme une véritable libéralité devant être rapportée à la succession afin de préserver l’égalité entre héritiers ? La réponse, loin d’être automatique, dépend des circonstances et notamment de l’intention présumée du défunt.

Principe : seul un avantage qualifié de libéralité est rapportable

Dans le cadre d’une succession, l’article 843 du Code civil (1) prévoit que « tout héritier venant à la succession doit rapporter à la masse de celle-ci ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ».

En cas de mise à disposition gratuite d’un logement à un enfant, l’avantage indirect constitué par l’économie de loyers n’est rapportable que s’il est prouvé que cette mise à disposition procède d’une intention libérale du disposant (animus donandi).

La Cour de cassation a abandonné l’ancienne approche objective imposant le rapport des loyers économisés sans preuve de l’intention libérale, pour revenir à une lecture orthodoxe fondée sur la preuve de l’animus donandi par quatre arrêts de janvier 2012, la première chambre civile vient de mettre un terme à cette dérive conceptuelle [...] elle estime, en effet, que « seule une libéralité, qui suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier, est rapportable à la succession », "l’avantage indirect que constitue l’occupation à titre gratuit d’un logement ne sera qualifié de donation que si la preuve de l’intention libérale est rapportée, preuve qu’il appartient à celui qui invoque l’existence de la libéralité d’établir. (C.Civ. 1re, 18 janv. 2012, n° 09-72.542 (2) , n° 10-25.685 (3), n° 10-27.325 (4) et n° 11-12.863 (5)

Ce revirement est confirmé de manière constante depuis 2012, y compris lorsqu’un bail à ferme a été consenti mais que les fermages n’ont ni été réclamés ni payés : l’avantage indirect n’est rapportable que si l’intention libérale des parents est caractérisée.

Les deux éléments cumulatifs à établir : appauvrissement et intention libérale

La qualification de donation suppose un double constat : un appauvrissement actuel et irrévocable du disposant corrélatif d’un enrichissement du bénéficiaire et une intention libérale de s’appauvrir.

En pratique, la preuve de l’intention libérale est délicate et relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, qui doivent la constater en la personne du disposant. En cas de désaccord, ce point délicat ressortit à l’appréciation souveraine des juges du fond, qui doivent constater l’intention libérale en la personne du disposant. En pratique, cette preuve est très difficile à apporter, surtout lorsque l’enfant a été hébergé par ses parents. (Cass. 1e civ. 18-1-2012 n° 11-12.863 (5), 10-25.685 (3) et 09-72.542(2)

Le paiement par l’occupant de l’ensemble des charges du logement mis à disposition peut exclure l’intention libérale et donc le rapport.

Cas où le non-versement de loyers n’est pas rapportable

Si la mise à disposition est juridiquement un prêt à usage (commodat), aucun transfert patrimonial n’étant opéré et aucun appauvrissement du prêteur n’étant caractérisé, il n’y a pas d’avantage indirect rapportable

Lorsque la gratuité trouve une contrepartie onéreuse, la qualification de libéralité est écartée, faute d’intention libérale établie. L’intention libérale n’est pas établie lorsque la jouissance gratuite du logement a pour contrepartie le paiement de l’ensemble des charges du logement mis à disposition.

La mise à disposition qui correspond à l’exécution d’une obligation légale (contribution à l’entretien et à l’éducation des enfants) n’est pas requalifiée en donation rapportable, faute d’intention libérale autonome.

Cas où le non-versement de loyers peut être rapportable

La renonciation aux loyers (fermages) peut constituer un avantage indirect, mais elle n’est rapportable qu’à la condition que l’intention libérale soit démontrée, à défaut de quoi le rapport est refusé. Une occupation gratuite très longue et privative, dans un contexte de démembrement, a pu être qualifiée d’avantage indirect rapportable, les loyers théoriques devant alors être rapportés après déduction de certains frais d’entretien à la charge de l’usufruitier.

L’indemnité de rapport due par le donataire d’un immeuble en nue-propriété qu’il a occupé gratuitement est égale aux loyers qui auraient dû être payés si le bien avait été loué, après déduction du seul montant des frais d’entretien incombant au donateur usufruitier. (Cass. 1e civ. 2-3-2022 no 20-21.641 F- (6)

La jurisprudence justifie cette solution par les circonstances de l’espèce : une occupation gratuite ayant duré quarante-quatre années, l’utilisation mixte du bien à titre de logement et de cabinet, ainsi que la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire. Elle rappelle également la méthode de calcul applicable en cas de démembrement.

La Haute juridiction retient alors la qualification d’avantage indirect rapportable, sans doute en raison de la durée particulièrement longue de l’occupation et de son usage mixte. Le montant rapportable a été fixé à la valeur des loyers théoriques, après déduction du coût des travaux incombant au disposant

Charge de la preuve et moyens de preuve

La charge de la preuve de l’intention libérale incombe à l’héritier qui sollicite le rapport. Depuis l’abandon en 2012 de l’ancienne conception objective, fondée sur la seule constatation d’un appauvrissement corrélatif à un enrichissement, il appartient désormais aux juges du fond d’apprécier souverainement les éléments permettant de caractériser l’animus donandi. Cette évolution consacre une approche résolument subjective de la libéralité, centrée sur la volonté réelle du disposant. La preuve de cette intention peut résulter d’indices variés, parmi lesquels figure notamment le testament, y compris lorsqu’il a été ultérieurement révoqué : bien que privé d’effet dévolutif, un tel écrit conserve une indéniable valeur probatoire quant à l’existence d’une intention libérale.

Particularités d’évaluation du rapport en cas d’avantage établi

Si rapport il y a, l’évaluation se fait à la date du partage d’après l’état du bien au jour de l’entrée dans les lieux, et le plafond de cinq ans de l’article 815-10 du Code civil (7) (indivision) est inapplicable au rapport des libéralités, y compris pour l’avantage lié à l’occupation gratuite.

En présence d’un démembrement, l’indemnité de rapport équivaut aux loyers théoriques, après déduction des seules dépenses d’entretien incombant à l’usufruitier, à l’exclusion des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire/occupant.

Conseils pratiques pour sécuriser la situation

Afin d’écarter tout risque de requalification en libéralité, il est possible de conclure un prêt à usage dûment formalisé. Ce mécanisme exclut en principe l’idée d’un appauvrissement du disposant et, par conséquent, le rapport successoral, sous réserve toutefois de l’appréciation du juge quant à la qualification donnée à l’opération.

À l’inverse, si la volonté de gratifier est bien présente, il est préférable de la traduire dans un acte – tel qu’un testament – afin d’apporter une preuve incontestable lors du règlement de la succession. Il convient néanmoins de garder à l’esprit que les donations portant sur des fruits et revenus demeurent en principe rapportables, sauf stipulation expresse les qualifiant d’hors part successorale.

SOURCES :