Droit de préférence en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et elle vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose alors d'un mois pour se prononcer (Code de commerce, article L145-46-1).

 

Action en nullité du locataire privé de la faculté d'exercer son droit de préférence

La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité :

"9. Selon l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

10. Aux termes de l'article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

11. Il en résulte, d'une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d'autre part, que l'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code." (Cour de cassation, 18 décembre 2025, n°24-10.767)

 

Prescription de l'action en nullité du locataire évincé : deux ans à compter de sa connaissance de la vente

Le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence fondé sur l'article L. 145-46-1 du code de commerce, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente :

"14. Selon l'article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire.

15. Selon l'article L. 145-60 du même code, toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier se prescrivent par deux ans.

16. Selon l'article 2224 du code civil, le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

17. Il en résulte que le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire d'un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente." (Cour de cassation, 17 septembre 2026, n°24-21.650)

L'acquéreur évincé doit agir rapidement pour faire valoir la violation de son droit de préférence. De son côté, le bailleur a tout intérêt a porter rapidement la vente à la connaissance de l'acquéreur pour faire courir la prescription.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner à chaque étape du processus, et en particulier dans la négociation avec les différentes parties prenantes, en veillant à la sécurité juridique globale de l'opération ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement vos projets immobilier et/ou de construction en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques, notamment en matière de vices cachés ;
  • Le cas échéant, défendre de vos intérêts devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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