Par délibération des 11-14 février 2025, la ville de Paris a modifié le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation, pour le mettre en conformité avec la loi de régulation des meublés locatifs et son PLU bioclimatique.
Cette révision offre l’occasion de présenter les règles applicables aux demandes de changement d’usage que doivent formuler les professionnels souhaitant exercer une activité dans les immeubles d’habitation.
I.- DISTINCTION ENTRE "DESTINATION" ET "USAGE"
Au préalable, il convient de distinguer les notions de « destination » et d' « usage ».
La destination d’un bien immobilier correspond à la fonction principale de ce bien. Elle est règlementée par le code de l’urbanisme qui en distingue cinq catégories : l’exploitation agricole et forestière, l’habitation, le commerce et les activités de service, les équipements d'intérêt collectif et services publics, et les autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire, elles-mêmes décomposées en sous-catégories (art. R. 151-27 et R. 151-28 c.urb.).
L’usage d’un bien immobilier correspond quant à lui à la manière dont ce bien est utilisé. Il est règlementé par le code de la construction et de l’habitation qui en distingue deux catégories : l’usage d’habitation et les autres usages (art. L. 631-7 CCH).
La destination et l’usage ne sont pas toujours corrélés. Tel est le cas par exemple lorsqu’un immeuble résidentiel – dont la destination est l’ « habitation » – accueille dans un lot une activité commerciale ou de bureaux – dont l’usage est « autre que celui d’habitation ».
II.- REGLES APPLICABLES AUX DEMANDES DE CHANGEMENT D'USAGE
La transformation d’un local d’habitation en un usage professionnel est en principe soumise à autorisation préalable délivrée par la mairie de Paris après avis du maire d’arrondissement (art. 1er règl.).
Cette autorisation peut être délivrée moyennant compensation (II.1.), compensation renforcée pour les activités de meublés de tourisme (II.2.) ou sans compensation pour certaines activités (II.3.) ou lorsque l’activité représente moins de la moitié de la surface occupée du lot d’habitation (II.4.). Dans certaines hypothèses, elle n’est pas nécessaire (II.5.).
II.1.- Demande de changement d’usage avec compensation (art. 2 règl.)
Le pétitionnaire qui formule une demande de changement d’usage d’un local d’habitation doit proposer d’autres locaux d’habitation en compensation. Les locaux apportés en compensation doivent répondre à certaines exigences, qui diffèrent si les locaux transformés sont, ou non, situés dans le secteur de compensation renforcée.
1.- Locaux situés hors du secteur de compensation renforcée - Si les locaux transformés ne sont pas situés dans le secteur de compensation renforcée, les locaux apportés en compensation doivent :
- correspondre à la création d’unités de logement ;
- être de qualité équivalente à celles des locaux transformés ;
- présenter une surface équivalente à celle des locaux transformés ;
- répondre aux normes d’un logement décent ;
- ne pas constituer une extension d’un logement existant ;
- être situés dans le même arrondissement que celui des locaux transformés.
2.- Locaux situés dans le secteur de compensation renforcée - Si les locaux transformés sont situés dans le secteur de compensation renforcée, les locaux d’habitation apportés en compensation doivent non seulement :
- correspondre à la création d’unités de logement ;
- être de qualité équivalente à celles des locaux transformés ;
- répondre aux normes d’un logement décent ;
- ne pas constituer une extension d’un logement existant ;
- être situés dans le même arrondissement que celui des locaux transformés ;
mais également :
- présenter une surface double de celle des locaux transformés, sauf s’il s’agit de locaux locatifs sociaux ou faisant l’objet de baux réels solidaires (BRS) ;
- être en quantité au moins identique à celle des logements supprimés.
Secteur de compensation renforcée (annexe 1 règl.) :
II.2.- Demande de changement d’usage avec compensation renforcée pour les activités de meublés de tourisme (art. 3 règl.)
La demande de changement d’usage est plus contraignante pour les professionnels qui souhaitent exercer une activité de meublés de tourisme ou de résidences de tourisme.
1.- Locaux situés hors de tout périmètre de compensation - si les locaux transformés ne sont situés ni dans le secteur de compensation renforcée, ni dans la zone de compensation 3 pour 1, les locaux apportés en compensation doivent :
- être situés dans le même quartier administratif que celui des locaux transformés, ce qui implique un degré de proximité plus important que celui de l’arrondissement ;
- présenter une surface de compensation équivalente à celle de la surface transformée ;
2.- Locaux situés dans le secteur de compensation renforcée mais hors de la zone de compensation 3 pour 1 - si les locaux transformés sont situés dans le secteur de compensation renforcée mais hors de la zone de compensation 3 pour 1, les locaux apportés en compensation doivent :
- être situés dans le même quartier administratif que celui des locaux transformés,
- présenter une surface double de celle des locaux transformés, sauf s’il s’agit de locaux locatifs sociaux ou faisant l’objet de BRS ;
3.- Locaux situés dans la zone de compensation 3 pour 1 - si les locaux transformés sont situés dans la zone de compensation 3 pour 1, les locaux apportés en compensation doivent :
- être situés dans le même quartier administratif que celui des locaux transformés ;
- présenter une surface triple de celle faisant l’objet des locaux transformés.
Décomposition de la ville de Paris par quartiers administratifs (Opendata) :
Zone de compensation 3 pour 1 pour le meublé de tourisme (annexe 6 règl.) :
II.3.- Demande de changement d’usage sans compensation pour certaines activités (art. 4 règl.)
Le pétitionnaire qui exerce une profession libérale réglementée (1.), une mission d’intérêt général (2.) ou une activité en rez-de-chaussée (3.) peut bénéficier d’une autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation à titre personnel sans compensation. L’autorisation cesse de produire effet lorsque le bénéficiaire met fin à son activité dans le local (art. 4 ter règl.).
1.- L’exercice d’une profession libérale règlementée - Une personne physique exerçant une profession libérale réglementée peut demander le changement d’usage d’un local d’habitation à titre personnel et sans compensation dans les cas suivants :
- lorsque le lot n’est pas situé dans un quartier à prédominance de surfaces de bureaux, sa surface d’occupation ne dépasse pas 50 m² par professionnel et sa surface totale n’excède pas 150 m² ;
- lorsque le lot est situé dans un quartier prioritaire de la ville de Paris, sans limite de surface ;
- dans tous les quartiers, lorsqu’il remplace un professionnel exerçant la même profession et la surface du lot n’excède pas 250 m².
2.- L’exercice d’une mission d’intérêt général - Une personne physique ou morale exerçant une mission d’intérêt général peut demander le changement d’usage d’un local d’habitation à titre personnel sans compensation, sans restriction particulière?
3.- L’exercice d’une activité professionelle en rez-de-chaussée - Une personne physique ou morale peut demander le changement d’usage d’un local d’habitation à titre personnel et sans compensation en rez-de-chaussée dans les cas suivants :
- pour y exercer une profession libérale ;
- pour y exercer une activité du commerce artisanal de proximité dans les voies dédiées à cet effet (visées aux arts. UG.1.4.2 et US.2.2 du PLUb) ;
- pour y exercer une activité commerciale, en dehors du secteur de compensation renforcée, lorsque le propriétaire ou le locataire du local est un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM)ou une société d’économie mixte (SEM) ;
- pour y accueillir une association ou une fondation.
Dans le 8e arrondissement de Paris, la surface du local transformé en rez-de-chaussée ne peut excéder 50 m² (art. 4 bis règl.).
II.4.- Demande d’usage mixte sans compensation (art. 5 règl.)
Le pétitionnaire peut formuler une demande d’usage mixte du local d’habitation, sans compensation si :
- le local d’habitation constitue sa résidence principale ;
- son activité professionnelle ne cause ni nuisance, ni danger pour le voisinage ni désordre pour le bâti,
- la surface réservée à cette activité est inférieure à 50 % de la surface totale du lot ;
- si le local est dans une copropriété, le règlement de copropriété ne s’y oppose pas ou la copropriété ne s’y oppose pas expressément (art. 7 règl.) ;
- si le pétitionnaire est locataire, il dispose de l’accord exprès du propriétaire (art. 7 règl.).
II.5. - Dispense de demande sous conditions (art L. 631-7-1 CCH et art 6 règl.)
Le pétitionnaire est dispensé de demande d’autorisation lorsqu’il exerce une activité professionnelle dans une partie de sa résidence principale si :
- ni le bail, ni le règlement de copropriété ne s'y opposent ;
- son activité professionnelle ne conduit à recevoir ni clientèle ni marchandises ;
- lorsque le local est situé au rez-de-chaussée, son activité professionnelle ne cause ni nuisance, ni danger pour le voisinage ni désordre pour le bâti, sauf si le logement appartient à un organisme d’HLM.
III.- MODALITES D'APPLICATION
III.1.- Cas général : dépot d'une demande de changement d’usage ou d’usage mixte en ligne ou par formulaire (art 7 règl.)
Le pétitionnaire peut déposer sa demande d’autorisation :
- soit en ligne via le téléservice prévu à cet effet ;
- soit en adressant le formulaire de demande au bureau des changements d’usages, rattaché à la direction du logement et de l’Habitat.
III.2.- Cas des meublés de tourisme : dépot d'une déclaration d’hébergement de tourisme (arts. L. 324-1-1 c.tour. et 7 bis règl.)
Pour exercer une activité de meublés de tourisme, le pétitionnaire doit déposer une déclaration d’hébergement auprès des services de la ville de Paris, via le téléservice prévu à cet effet.
III.3.- Cas de travaux nécessaires pour le changement d’usage : dépot d'une déclaration préalable ou permis de construire (arts. L. 631-8 CCH et 9 règl.)
Lorsque le changement d’usage nécessite la réalisation de travaux, le pétitionnaire doit déposer une demande permis de construire ou de déclaration préalable (en fonction de la nature des travaux) qui vaut demande de changement d’usage Il doit, en même temps, adresser deux dossiers distincts :
- à la direction du logement et de l’habitat ;
- et à la direction de l’urbanisme.
Les travaux ne peuvent commencer qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’usage.
III.4.- Cas de l'affectation à l’habitation d’un local à usage autre que l’habitation : envoi d'une déclaration par courrier recommandé avec accusé réception (art. L. 631-7-1, B, CCH et 10 règl.)
Le pétitionnaire peut, enfin, communiquer une déclaration préalable pour affecter, temporairement, à l’habitation des locaux destinés à un usage autre que l’habitation.
Il doit adresser cette déclaration par lettre recommandée avec accusé réception (LRAR) à la direction du logement et de l’habitat de la ville de Paris et :
- préciser l’identification précise des locaux objets de sa déclaration ;
- fournir une attestation sur l’honneur que ces locaux sont à usage autre que d’habitation.
S’il souhaite réaffecter le local à son usage antérieur, il doit le déclarer au même service par LRAR. Si, au terme d’un délai de quinze ans, il n’a pas déclaré la réaffectation du local à son usage initial, celui-ci est définitivement maintenu à l’usage d’habitation.
Plus d’informations sur la page « Comment exercer une activité dans un logement »
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