La construction de maison individuelle (CCMI) est notamment régie par les dispositions de l’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui sont d’ordre public. La méconnaissance de ces dispositions est sanctionnée par la nullité.

 

Ainsi lorsque le contrat est annulé, les parties doivent être remises en l’état où elles se trouvaient à la date de sa conclusion.

 

Il convient d’examiner les conséquences de la nullité dans l’hypothèse où le contrat de construction aurait déjà fait l’objet d’un début d’exécution.

 

La Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts sur ce point.

 

I. La violation des règles d’ordre public confère au maître d’ouvrage la possibilité de demander la démolition de la construction.

 

Dans l’hypothèse où la démolition de l’ouvrage est ordonnée, le constructeur se voit non seulement privé du coût de la construction mais il est également tenu de supporter les frais de démolition ainsi que le surcoût de la reconstruction :

 

« Qu’en statuant ainsi, alors que la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvre le droit de solliciter la remise en état du terrain sans indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés, et que la démolition, ordonnée à la demande du maître de l’ouvrage, interdit au constructeur de solliciter le coût des travaux qu’il a réalisés, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 juin 2013, 12-18.121, Publié au bulletin)

 

II. Dans un arrêt du 15 octobre 2015, la cour de cassation a jugé qu’une cour d’appel qui prononce l’annulation d’un contrat de construction d’une maison individuelle doit rechercher, lorsque le constructeur s’y oppose, si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.

 

Autrement-dit, la démolition doit-être rejetée si l’ouvrage n’est pas affecté de désordres ou de non-conformités justifiant sa démolition :

 

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la démolition de l’ouvrage, à laquelle s’opposait la société Trecobat, constituait une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectaient, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 octobre 2015, 14-23.612, Publié au bulletin)

 

Cet arrêt a été confirmé à maintes reprises, notamment par un arrêt en date du 27 mai 2021 (Cour de cassation, Chambre civile 3, 27 mai 2021, 20-13.204 et 20-14.321, Publié au bulletin).

 

Il appartient au constructeur de rapporter la preuve des faits de nature à établir le caractère disproportionné de la sanction.

 

III. L’arrêt du 21 janvier 2016 a retenu que la démolition lorsqu’elle est demandée n’est pas de droit :

 

« Qu’en statuant ainsi, alors que le maître de l’ouvrage, qui invoque la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle, n’est pas tenu de demander la démolition de la construction, que le juge n’est pas tenu d’ordonner, et peut limiter sa demande à l’indemnisation du préjudice résultant de cette nullité, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 janvier 2016, 14-26.085, Publié au bulletin)

 

 

IV. L'arrêt de la cour de cassation en date du 7 avril 2016 retient que la nullité du contrat de construction ouvre droit, pour le maître d’ouvrage, à l’indemnisation de son préjudice, étant précisé que ce préjudice doit-être prouvé.  

 

Cet arrêt précise que si la démolition n’est pas ordonnée, le maître d’ouvrage doit payer les frais engagés pour la construction édifiée en exécution du contrat annulé :

 

« la cour d’appel, qui n’était pas saisie d’une demande de démolition de l’immeuble fondée sur la nullité du contrat, a exactement déduit de ces seuls motifs que les maîtres de l’ouvrage étaient redevables du coût de la construction, prestation dont ils avaient bénéficié, sous déduction du coût nécessaire à la levée des deux dernières réserves  ».

(Cour de cassation, Chambre civile 3, 7 avril 2016, 14-19.268, Inédit)

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