Détenir un bien immobilier en France par l’intermédiaire d’une société étrangère peut sembler relativement simple. Pourtant, cette situation entraîne des obligations fiscales françaises très spécifiques, dont certaines sont souvent méconnues des propriétaires non-résidents.

Parmi elles figure la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par certaines entités juridiques étrangères, prévue par l’article 990 D du Code général des impôts.

Dans la pratique, de nombreuses sociétés peuvent bénéficier d’une exonération. Mais cette exonération suppose de respecter très précisément certaines obligations déclaratives.

Une récente décision de la Cour de cassation du 1er avril 2026 vient rappeler qu’une erreur dans la manière de remplir ces obligations peut avoir des conséquences financières importantes.

Une taxe de 3 % qui peut coûter très cher

Le principe est simple : une société ou autre entité juridique qui détient, directement ou indirectement, un immeuble situé en France peut entrer dans le champ d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de cet immeuble.

Prenons un exemple très simple.

Une société étrangère possède une villa en France d’une valeur de 2 millions d’euros.

La taxe peut théoriquement représenter :

2 000 000 € × 3 % = 60 000 € par an.

Sur plusieurs années, l’enjeu devient donc rapidement considérable.

Il existe heureusement plusieurs cas d’exonération. Mais encore faut-il respecter correctement les conditions prévues par la loi.

Deux façons de satisfaire à l'obligation d'information

Pour certaines sociétés étrangères, le Code général des impôts prévoit notamment deux mécanismes.

La société peut prendre un engagement de communiquer à l’administration fiscale française, lorsqu’elle le lui demandera, les informations requises concernant notamment son patrimoine immobilier et ses associés ou actionnaires.

Elle peut également satisfaire à ses obligations en communiquant spontanément chaque année les informations requises, notamment au moyen de la déclaration n° 2746.

Ces obligations ne doivent pas être considérées comme de simples formalités administratives.

La Cour de cassation vient précisément de rappeler que ces modalités constituent des régimes alternatifs.

L'affaire : une société britannique pensait avoir pris ses précautions

Dans l'affaire jugée par la Cour de cassation, une société de droit britannique était propriétaire d’un immeuble situé en France.

Lors de son investissement, elle avait pris l’engagement de communiquer à l’administration fiscale les informations requises si celle-ci les lui demandait.

Mais la société avait ensuite également adressé spontanément des déclarations annuelles n° 2746.

Elle pensait manifestement renforcer sa sécurité en accomplissant cette formalité supplémentaire.

Le problème est que certaines informations figurant dans ces déclarations étaient inexactes.

Les parts de la société étaient en réalité détenues par l’intermédiaire d’une autre société, alors que les déclarations transmises à l’administration ne reflétaient pas correctement cette chaîne de détention.

À l’issue d’un contrôle, l’administration fiscale a donc remis en cause l’exonération et réclamé la taxe de 3 % au titre de plusieurs années.

« J'avais déjà pris un engagement » : l'argument ne suffit pas

La société contestait le redressement.

Elle faisait valoir qu’elle avait initialement choisi le système de l’engagement de communication sur demande. Selon elle, le fait d’avoir ensuite envoyé des déclarations annuelles, par précaution, ne devait pas lui faire perdre le bénéfice du régime qu’elle avait initialement choisi.

La Cour de cassation n’a pas retenu cet argument.

Elle considère que les modalités en cause sont alternatives et exclusives l’une de l’autre. La société qui choisit de transmettre spontanément ses informations par déclaration annuelle ne peut pas simultanément revendiquer les garanties attachées à l’autre modalité.

Le redressement a donc été confirmé.

Ce qu'un propriétaire non-résident doit retenir

Cette décision délivre surtout un avertissement pratique.

Posséder un bien immobilier en France par l’intermédiaire d’une société étrangère nécessite un véritable suivi fiscal en France.

Il ne suffit pas d’avoir rempli un formulaire au moment de l’acquisition et de considérer ensuite le dossier comme définitivement réglé.

Il faut notamment vérifier chaque année :

  • quelle obligation déclarative s’applique à la société ;

  • quel régime d’exonération a été retenu ;

  • si la structure de détention ou l’actionnariat ont changé ;

  • si une société, un trust ou une autre entité s’est interposé dans la chaîne de détention ;

  • et surtout si les informations communiquées à l’administration correspondent exactement à la situation juridique réelle.

Une déclaration contenant une information approximative ou une structure de détention mal renseignée peut remettre en cause l’exonération et exposer la société à un rappel de taxe portant sur plusieurs années.

Non-résidents : ne gérez pas cette obligation comme une simple formalité

C’est probablement le principal enseignement pratique de cette décision.

Pour un propriétaire résidant à Londres, Genève, Monaco, Bruxelles, Dubaï ou ailleurs, les règles françaises relatives à la taxe de 3 % peuvent paraître particulièrement techniques.

Or, compte tenu des montants potentiellement en jeu, la déclaration n° 2746 ne devrait pas être remplie comme une simple formalité administrative.

Avant l’acquisition d’un bien immobilier en France par l’intermédiaire d’une société étrangère — et ensuite pendant toute la durée de détention — il est prudent de faire vérifier la situation par un avocat fiscaliste, ou un autre professionnel maîtrisant spécifiquement la fiscalité immobilière française des non-résidents.

Cette vérification est particulièrement importante lorsqu’il existe plusieurs sociétés dans la chaîne de détention, des changements d’actionnaires ou d’associés, une restructuration, une transmission, ou une structure étrangère dont le traitement juridique français peut être délicat.

À retenir

Une société étrangère propriétaire d’un immeuble en France peut être exposée chaque année à une taxe égale à 3 % de sa valeur. L’exonération existe, mais elle suppose le respect rigoureux des obligations déclaratives françaises.

En matière de fiscalité immobilière internationale, une déclaration faite « par précaution » ou remplie sans analyse préalable peut parfois produire exactement l’effet inverse de celui recherché.

Pour un non-résident, le bon réflexe est donc de faire auditer la structure de détention et les obligations déclaratives françaises par un professionnel compétent, plutôt que d’attendre un contrôle fiscal pour découvrir une difficulté.

Référence : Cass. com., 1er avril 2026, pourvoi n° 25-10.605.