La Cour de justice de l'Union européenne rappelle qu'en l'état de sa jurisprudence, la vente d'un bien immobilier par une autorité publique à une entreprise peut constituer une aide d'Etat, notamment lorsqu'elle ne s'effectue pas à la valeur de marché, laquelle est en principe déterminée par expertise ou par enchère.

La Cour complète sa jurisprudence, en précisant que d'autres méthodes peuvent être pertinentes et déterminées par les autorités publiques, sous-réserve :

  • d'une part, qu'elles aboutissent à un prix le plus proche possible de cette valeur marchande, une marge de variation du prix devant nécessairement être tolérée s'agissant d'une détermination théorique ;
  • d'autre part, qu'elles soient laissées inappliquées s'il est constaté un résultant s'écartant de la valeur de marché.

"51      Ensuite, quant à la conformité à l’article 107, paragraphe 1, TFUE et à l’article 16, paragraphe 3, du règlement 2015/1589 d’une méthode d’évaluation telle que celle visée par la juridiction de renvoi à sa troisième question, il importe de rappeler que la vente d’un terrain par une autorité publique peut comporter des éléments d’aide d’État au sens de l’article 107, paragraphe 1, TFUE, notamment lorsqu’elle ne s’effectue pas à la valeur du marché, c’est-à-dire au prix qu’un investisseur privé, agissant dans des conditions de concurrence normales, aurait pu fixer (voir, en ce sens, arrêt du 16 décembre 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, point 34 et jurisprudence citée).

52      En outre, ainsi que la Commission l’a indiqué dans sa décision du 5 septembre 2014, lorsqu’une telle évaluation intervient, comme en l’occurrence, ex post, l’État membre apprécie la valeur du marché des terrains concernés au moment de l’opération d’échange contestée (voir, par analogie, arrêt du 16 mai 2002, France/Commission, C‑482/99, EU:C:2002:294, points 71 et 72).

53      Quant à la méthode susceptible d’être appliquée à cette fin, il importe de rappeler que plusieurs méthodes sont susceptibles de fournir des prix correspondant à la valeur du marché et que si, parmi celles-ci, figurent celles de la vente au plus offrant et de l’expertise, il n’est pas exclu que d’autres méthodes puissent également permettre d’atteindre un tel résultat (voir, en ce sens, arrêt du 16 juillet 2015, BVVG, C‑39/14, EU:C:2015:470, point 31 et jurisprudence citée).

54      Lorsque le droit national instaure des règles de calcul de la valeur du marché des terres pour leur vente par les autorités publiques, leur application doit, pour être conforme à l’article 107 TFUE, aboutir dans tous les cas à un prix le plus proche possible de cette valeur. Cette dernière étant théorique, sauf pour les ventes au plus offrant, une marge de variation du prix obtenu par rapport au prix théorique doit nécessairement être tolérée (arrêt du 16 décembre 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, point 35).

55      Enfin, quand bien même une méthode d’évaluation serait conforme à l’article 107 TFUE, il ne saurait être exclu que, dans certains cas, cette méthode aboutisse à un résultat s’écartant de la valeur du marché. Dans de telles circonstances, le juge national serait tenu de la laisser inappliquée en vertu de l’obligation qui incombe à tous les organes de l’État, en ce compris les juridictions nationales, d’écarter une règle du droit national contraire au droit de l’Union (voir, en ce sens, arrêt du 16 décembre 2010, Seydaland Vereinigte Agrarbetriebe, C‑239/09, EU:C:2010:778, point 52)." (CJUE, 19 octobre 2023, C‑325/22).

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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