Vous avez hérité, avec votre sœur et votre mère, d’un local commercial loué à un commerçant. Un jour, vous découvrez qu’un nouvel exploitant s’est installé, avec une tout autre activité. L’ancien locataire vous répond : « J’ai signifié la cession à votre mère, qui représente la famille. Vous n’avez pas réagi dans les deux mois : c’est trop tard. » Cette réponse est fréquente, mais elle n’est pas toujours fondée.

La règle : chaque propriétaire doit recevoir la signification

Le commerçant qui part à la retraite, ou qui perçoit une pension d’invalidité, bénéficie d’un régime favorable (article L. 145-51 du Code de commerce). Il peut céder son bail à un repreneur qui exercera une activité différente de celle prévue au bail. Il doit pour cela signifier son projet au bailleur, en précisant la nouvelle activité et le prix proposé. Le bailleur dispose alors de deux mois pour racheter le bail en priorité ou saisir le tribunal. Passé ce délai, son accord est réputé acquis.

Dans un arrêt du 15 octobre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-11.964, publié au Bulletin), la Cour de cassation a précisé ce que signifie « le bailleur » lorsque le local appartient à plusieurs personnes. Un pressing, locataire de trois propriétaires en indivision, avait signifié son projet de cession à l’une d’elles seulement, « en son nom personnel et au nom de ses coïndivisaires ». Les propriétaires avaient contesté la cession plus de neuf mois plus tard. La cour d’appel avait jugé leur action tardive, le locataire ayant pu croire que cette indivisaire représentait les autres. La Cour de cassation casse : le délai de deux mois ne court qu’à compter de la signification faite à chacun des indivisaires, sauf mandat spécial donné à l’un d’eux pour la recevoir.

Ce que cela change pour vous

Si vous êtes copropriétaire indivis et que l’acte ne vous a pas été signifié personnellement, le délai de deux mois n’a pas commencé à courir à votre égard. La simple apparence d’un pouvoir de représentation ne suffit pas. Dans cette affaire, le locataire connaissait d’ailleurs les trois propriétaires.

Il faut toutefois nuancer. Si les indivisaires ont donné à l’un d’eux un mandat spécial pour recevoir ce type d’acte, la signification à ce seul mandataire suffit. En outre, contester la cession ne garantit pas son annulation : le juge vérifie notamment si la nouvelle activité est compatible avec la destination et la situation de l’immeuble. Chaque situation s’apprécie donc au cas par cas.

Les bons réflexes

D’abord, vérifiez lequel des propriétaires a reçu l’acte, et à quelle date. Ensuite, recherchez s’il existe un mandat écrit autorisant l’un d’eux à recevoir les actes pour le compte des autres. Enfin, si vous êtes vous-même commerçant et souhaitez céder votre bail au moment de votre départ à la retraite, faites signifier votre projet à chacun des propriétaires : c’est le moyen le plus sûr de faire courir le délai de deux mois.

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Maître Lucas Gronchi
Avocat au Barreau de Marseille
https://lucasgronchiavocatmarseille.com/