Les stipulations contractuelles ne peuvent exonérer le bailleur d'une obligation substantielle.

La Troisième Chambre Civile de la cour de cassation, dans un arrêt rendu le 9 juillet 2008, a jugé que la réparation des vices structurels de l'immeuble, en raison de la vétusté est une obligation à la charge du bailleur, nonobstant toute stipulation contractuelle contraire.

En l'espèce une clause du bail mettait à la charge du locataire, toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil.

Suite à des désordres affectant les murs et la toiture du local loué, le bailleur assigne le locataire pour exécution et financement de ces travaux comme le stipulait le bail.

La Cour d'Appel de Bordeaux dans un arrêt rendu le 20 septembre 2006 a jugé que le bailleur devait supporter le coût de ces travaux.

Ce dernier se pourvoit en cassation, en soutenant que les dispositions de l'article 1720 du Code Civil ne sont pas d'ordre public, qu'on peut y déroger par voie contractuelle.

La Cour de Cassation ne l'a pas suivi, estimant que le bailleur ne saurait s'exonérer de son obligation de réparer les désordres dus à la vétusté et ceux qui affectent la structure de l'immeuble.

Cet arrêt peut surprendre, car en principe l'article 1134 dispose que les stipulations contractuelles tiennent lieu de loi entre les parties.

Mais la circonstance que les désordres étaient dus à des vices structurels, donc cachés pour le preneur, peut expliquer la solution retenue par la Troisième Chambre Civile.