Par mandat en date du 28 février 2014, Françoise J. a confié à la SARL MCB Assistance exerçant sous l'enseigne AB IMMO la gestion locative de sa villa sise [...].
Suivant acte sous seing privé du 3 mars 2014, l'agence AB IMMO a donné à bail à Jean-Claude M. la maison moyennant un loyer mensuel de 2 000 € pour une durée de un an .
Suite à des impayés de loyers, Françoise J. a fait délivrer à Jean-Claude M. le 8 décembre 2015 un commandement de payer la somme principale de 18 076,67 € au titre de l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 12 mai 2016, Françoise J. a fait assigner Jean-Claude M. et l'agence AB IMMO devant le Tribunal d'Instance de Montpellier aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la dette locative et en réparation des dégradations locatives.
En cours de procédure le locataire a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 25 juillet 2016, mais les arriérés de loyers
Par jugement rendu le 21 septembre 2017 par le Tribunal d'Instance de Montpellier a partiellement fait droit à la demande principale.
La SARL MCB Assistance exerçant sous l'enseigne AB IMMO a relevé appel du jugement par déclaration au greffe des 8 et 17 octobre 2017.
La Cour d’Appel de Montpellier a rappelé que bailleur pour sa part en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation et il ne peut s'exonérer de cette obligation en stipulant que le locataire prend les lieux dans l'état où il se trouve.
En l'espèce Françoise J. invoque la commission de nombreux désordres commis par le locataire dont elle demande réparation en se fondant sur le rapport de Alain P. expert près la cour d'appel de Montpellier, alors qu’il ressort de la lecture du document annexé au contrat de bail et signé par le mandataire de la bailleresse et par le preneur que le locataire a notamment parfaitement connaissance des sinistres dégâts des eaux actuels et visibles, qu'une étude est en cours pour régler le problème existant sur le toit terrasse et que dans l'immédiat le preneur fera le nécessaire pour remédier à l'évacuation de l'eau qui stagne sur le toit terrasse.
La Cour relève encore qu’il n’est pas contesté que le locataire a percé des trous dans les acrotères, faisant ainsi passer l'eau sous le revêtement d'étanchéité et de dégrader de manière très importante la maison.
En conséquence la Cour retient que :
- la bailleresse a incontestablement manqué à son obligation de délivrer à son locataire un logement en bon état d'usage et de réparation en louant une maison dont la toiture n'est pas étanche ce qui entraînait par voie de conséquence des infiltrations et des dégâts des eaux.
- la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance dans la mesure où depuis l'entrée en jouissance le logement loué présente de nombreuses infiltrations suite à des dégâts des eaux ce qui a nécessairement causé au locataire un préjudice de jouissance puisqu'il a vécu dans une maison anormalement humide et ne répondant pas de ce fait aux normes sanitaires en vigueur ;que c’est à juste titre que le premier juge en vertu de son pouvoir discrétionnaire d'appréciation et au vu des circonstances de l'espèce à savoir la nature des désordres mais aussi la réalisation par le locataire lui-même de travaux a fixé à la somme de 8 500 € l'indemnisation du préjudice de jouissance.
Mais sur la responsabilité de l’agence immobilière, la Cour a retenu que celle-ci ne conteste pas n'avoir demandé à Jean-Claude M. aucun élément sur ses revenus, n'avoir exigé aucune quittance de loyer délivrée par le précédent bailleur et n'avoir procédé à aucune vérification de la solvabilité du locataire pas plus que d'avoir réclamé une caution solidaire pour garantir la dette.
En conséquence la Cour affirme c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu une faute de la part du mandataire de nature à engager sa responsabilité ;que cependant en ce qui concerne le préjudice il sera rappelé que l'agence n'est pas personnellement débitrice des loyers dont elle ne garantit pas le paiement qui incombe au seul locataire.
La Cour juge alors que contrairement à ce qui a été retenu en première instance, le préjudice causé par l'exécution fautive du mandat consiste seulement en une perte de chance pour la bailleresse de percevoir l'intégralité des loyers ,et le mandataire n'est pas tenu à une obligation de résultat, puisque même en présence d'un locataire à la solvabilité théorique ,il n'y a aucune certitude que l'intégralité des loyers sera versée ;que la SARL MCB Assistance ne peut être condamnée in solidum avec Jean-Claude M. au paiement de l'intégralité de l'arriéré locatif, mais seulement à une indemnité au titre d'une perte de chance, prétention que Françoise J. ne formule pas dans dispositif de ses conclusions.( C.A. MONTPELLIER.5e chambre civile.07 juillet 2020.N°17/05247
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