Quand un bien immobilier est revendu, le bénéfice généré (Prix de vente – Prix d'acquisition) est susceptible d'être taxé au titre de l'impôt sur la plus-value, et ce sans abattement si la revente intervient dans les 5 ans de l'achat. La plus-value est soumise au prélèvement forfaitaire de l'IR de 19 %. Auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit une fiscalité totale de 36,20 % (sans abattement)
La vente de la résidence principale est exonérée ; des époux en cours de divorce mais vivant encore ensemble en bénéficient.
La problématique concerne des époux qui sont déjà séparés et qui mettent du temps à vendre leur bien immobilier
Pour l'époux resté au domicile, le bien constituant sa résidence principale, il n’est pas imposable et la question ne se pose pas. En revanche, l'époux ayant quitté le domicile conjugal prend un risque fiscal au regard de l'impôt sur la plus-value.
Il bénéficie de l'exonération d'imposition de la plus-value, mais dans des conditions restrictives :
1. Le logement était la résidence principale au moment de la séparation.
2. L'ex-conjoint a continué à l'occuper jusqu'à la vente.
3. Il ne doit pas être loué ou occupé gratuitement par des tiers entre la mise en vente et la cession.
4. La vente doit intervenir dans un délai raisonnable, apprécié en fonction de de facteurs tels que la durée de la procédure de divorce ou les conditions du marché immobilier local.
Il est donc crucial de vendre dans un délai raisonnable pour éviter tout litige avec l'administration fiscale. Le délai d'une année après la séparation est généralement admis. Il peut être prolongé selon les circonstances spécifiques de la vente. Le délai reste néanmoins soumis à l'appréciation de l'administration fiscale, ce qui maintient une vraie incertitude.
La question est d'autant plus d'actualité qu'actuellement, les biens se vendent plus difficilement.
L'époux qui occupe le bien mis en vente dispose donc d'une faculté de nuisance indéniable Il lui suffit de compliquer ou de retarder la vente, par exemple en imposant une mise à prix élevée. Il va ainsi exposer son conjoint à régler une plus-value immobilière. L'époux devra alors expliquer les raisons d'un délai anormalement long. S'il ne parvient pas à convaincre l'administration fiscale, il devra l'impôt, ce qui le privera de quasiment 37% du bénéfice qu'il tirera de la vente.
L'époux de mauvaise foi dispose donc d'un sacré moyen de pression, utile notamment dans le cadre d'une négociation.
L'Avocat conseille et alerte sur les risques inhérents à la vente.
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