Qu'est-ce que la cession de droit au bail ?

La cession de droit au bail consiste pour le locataire actuel (le cédant) à transférer son contrat de bail à un nouveau locataire (le cessionnaire). Ce dernier reprend ainsi tous les droits et obligations liés au bail. Cette opération est souvent réalisée lors de la vente d'un fonds de commerce ou lorsque le locataire souhaite simplement quitter les lieux.

Les étapes de la cession de droit au bail:

1.      Étude du bail commercial

Avant toute cession, le cédant doit vérifier si le bail commercial contient des clauses spécifiques concernant la cession, telles que l'obligation de solliciter l'accord du bailleur ou des restrictions particulières.

En pratique, le contrat de bail commercial prévoit souvent l'accord du bailleur pour la cession du droit au bail.

2. Informer la commune du projet de cession 

Avant tout projet de cession, le cédant doit se renseigner auprès de la mairie de la commune où se trouve le local loué afin de savoir si ce dernier est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. Le cas échéant, il devra adresser une déclaration préalable à la commune, qui bénéficie d’un droit de préemption pour acheter le droit au bail.

Cette déclaration est adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par voie électronique au maire de la commune. La déclaration peut aussi être déposée en mairie contre récépissé.

Conformément à l’article L.214-1 du Code de l’urbanisme, le silence de la commune pendant le délai de 2 mois à compter de la réception de cette déclaration vaut renonciation à l’exercice de son droit de préemption.

Attention : Si la déclaration préalable de cession n'est pas effectuée, la vente peut être annulée.

3. Rédaction de l’acte de cession :

Lors de la cession du droit au bail, le bailleur peut insérer une clause de garantie solidaire du cédant dans le bail commercial initial aux termes de laquelle le cédant s’engage solidairement avec le cessionnaire, à l’exécution du contrat et au paiement des loyers à son bénéfice.

La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue limiter cette garantie solidaire du cédant : l’article L. 145-16-2 du Code de commerce limite la durée de cette garantie à 3 ans à compter de la cession du bail.

3. Etablir un état des lieux

Conformément à l’article L145-40-1 du code de commerce, un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux en cas de cession  de droit au bail.

4. Signification de la cession de droit au bail au bailleur

La cession du bail commercial doit être notifiée au propriétaire par acte de commissaire de justice.

Cette notification n'est pas nécessaire si le propriétaire a accepté la cession du droit au bail par acte notarié.

La cession du droit au bail commercial doit aussi être notifiée par acte de commissaire de justice aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

5. Enregistrer la cession de droit au bail :

L’enregistrement de l'acte de cession du droit au bail doit être effectué au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu de situation des biens, dans le délai d’ 1 mois à compter de sa signature.

Les droits d'enregistrement sont calculés sur le prix de cession:

0 %  Jusqu'à 23 000 €

3 %  entre 23 001 €  à 200 000 €

Et 5 %  au-delà de 200 000  €

Un minimum de droit fixe de 25 € est perçu.

Sauf clause contraire, les frais d’enregistrement sont payés par le cessionnaire.

A défaut d’enregistrement, la vente du bail commercial ne peut avoir lieu. De plus, cela peut entraîner la résiliation et/ou le non-renouvellement du bail commercial initial.

Si vous envisagez de céder votre droit au bail, contactez-nous  pour bénéficier de notre expertise et de notre accompagnement personnalisé.

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