Clause résolutoire dans les baux : principes

La clause résolutoire autorise le bailleur à résilier le bail en cas de manquement commis par le locataire aux obligations résultant du bail. 

Selon le Code civil, "La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat" (Code civil, article 1225).

Il est donc jugé que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées par le bail, et pouvant être sanctionnée de résiliation aux termes de celui-ci (Cour de cassation, 15 septembre 2010, n°09-10.339).

 

Clause résolutoire dans les baux : faut-il énumérer toutes les clauses sanctionnées ?

Précédemment, la Cour de cassation avait implicitement reconnu que la clause résolutoire qui "s'appliquait en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements stipulés au bail" pouvait fonder la résiliation (Cour de cassation, 18 décembre 2025, n°24-12.423).

La Cour de cassation confirme expressément, la clause résolutoire étant valable dès lors qu'elle permet d'identifier clairement les engagements dont la méconnaissance peut-être sanctionné par ce biais, ce qui est le cas lorsqu'elle prévoit que toute inexécution de l'une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci :

"10. L'exigence de précision prévue à l'article 1225, alinéa 1er, du code civil tend, conformément à la jurisprudence antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, à ce que le débiteur puisse identifier de manière claire et non équivoque les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution de plein droit du contrat.      11. Répond à cette exigence la clause qui prévoit que toute inexécution de certaines obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci, lorsque les obligations concernées peuvent être identifiées de manière claire et non équivoque, peu important qu'elles ne soient pas énumérées dans ladite clause. Est ainsi valable, sous cette condition, la clause prévoyant que toute inexécution de l'une quelconque des obligations expressément prévues au contrat entraînera la résolution de celui-ci." (Cour de cassation, 3 juin 2026, n°24-19.612).

 

Clause résolutoire dans les baux : veiller à une rédaction claire

Les rédacteurs ne doivent cependant pas pour autant négliger la rédaction de la clause. La Cour de cassation réserve explicitement le cas d'une clause ne permettant pas d'identifier les obligations concernées de manière claire et non équivoque.

Par exemple, il a été jugé que si la clause résolutoire vise le manquement à une obligation déterminée, elle ne peut s'appliquer à une obligation distincte (Cour de Cassation, 24 mai 2000, n°98-18.049).

Le raisonnement étant appuyée sur le Code civil, il a vocation à s'appliquer à tous types de baux et conventions d'occupation, quelque soit le statut.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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